「中國的房地產大亨在過去30年風生水起，財富暴增驚人，他們打造富可敵國的江山和身價，最後才發現原來錢是透過政治力量，錢從銀行搬來的！現在潮水退去，才發現大家都沒有穿褲子-中國強調大國崛起，真正的底藴是大債崛起，這個大債時代-『搞了30年的房地產，開發商欠了30多萬億（兆），購屋者欠了68萬億元，全國地方債務欠了100多萬億元，四大銀行負債122萬億元......最近恆大的許家印、碧桂園的楊國強及楊惠妍父女都遭到拘捕 https://bit.ly/3MnwxOE
日本人口減少，鼓勵買房政策已過時
2015-03-03 Web only 作者：nippon.com
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日本人口減少，鼓勵買房政策已過時
圖片來源：flickr@m-louis CC BY-SA 2.0
日本無人居的房屋數量持續增加，新房新宅卻仍不停建造，為什麼？面臨人口減少，鼓勵購屋買房的政策還合宜嗎？日本學者怎麼看住宅政策？
截至到2013年，日本有820萬空置的房屋，佔所有住房的13.5%，創歷史最高紀錄。在許多國家，住房的空置率是受經濟狀況左右而上下波動的，但日本在二戰後則始終處於持續上升狀態，這與戰後政府一直採取的促進住宅建設的政策有著密不可分的關係。
為解決戰後住房短缺以及伴隨經濟高速發展而出現的人口增加問題，日本政府採取了鼓勵購買房屋的政策，還建立了住宅金融公庫（現在的住宅金融支援機構）提供低息貸款和住房貸款減稅等制度。大量新建住宅源源不斷供應市場，而在確保品質方面則沒有得到足夠的重視。儘管如此，在經濟高速發展時期，土地價格不斷上升，即便房屋本身成為不值一文的貶值資產，但土地不會因此喪失價值，因此對人們來說，儘早購置房產，在土地的升值中獲益，無疑是利大於弊的。上世紀90年代之後，住宅建設進一步帶上了濃重的經濟刺激手段的色彩，住房貸款減稅得到大幅擴充。
就這樣，戰後建造的那些低質住宅，一般只能「一次性」使用，意思是說，它們的設計壽命大約只有25～30年，之後需要翻建重建。這就意味著社會對住宅建設有無止境的需求，這種狀況對建築公司來說，當然是求之不得的。在這一過程中，高品質建造、盡心保養、長時期居住使用——這種日本戰前也曾有過的價值觀，漸漸地銷聲匿跡了。
其結果是，相對於歐美新舊住房交易中，二手房高達70～90％這一比例，日本僅為15％左右，呈極低的狀態。人們一般常說，日本新房需求比例高的重要因素，在於日本人偏好新建住宅，但是，實際上將這種偏好視為是戰後住宅政策的產物，應該才是恰如其分的。
▍人口減少，鼓勵購買房屋政策已過時
儘管新建房屋如雨後春筍，但如今日本的人口已經開始萎縮，無論鄉村還是城市，特別是那些條件較差的地區，空置房屋越發普遍。家庭結構的變化也進一步加速了這種趨勢。戰後，小家庭逐漸增加，父母死亡或移居養老院之後空出的房屋，子女也難以再繼承使用了。
如果子女不繼承父母的房產，那麼就應該出售或出租。但是，戰後建造的住房品質不高，入住後往往也沒有進行特別悉心的維護，因此，大部分二手住宅都不再具有租售的價值。
如果空置房屋難以找到買家或承租人，那麼就應該拆除。但在日本的稅制中，針對土地徵收的固定資產稅，空地的稅額，是該土地上建有房屋時的6倍。而且，即便是破房危房，也適用於減稅措施。這樣，為了避免稅賦的增加，無論多麼陳舊的房屋，保留比拆除更為有利。用於建房的減稅制度，在住房短缺時期具有推動購買房屋的效果，但在住房過剩的今天，則招致了危舊房難拆的結果。
這樣，日本鼓勵購買房屋的措施，在現今人口減少的形勢下，帶來了適得其反的後果。在空置房屋增加的今天，每年新建住宅仍有80萬戶左右，2013年度因消費稅上調前的「臨時需求」，新建住宅更是達到99萬戶。日本的住宅市場，陷入了空置房屋不斷增加，新房新宅不停建造的特殊狀況。
▍如何推動危房拆除，促進空置房屋有效利用？
作為解決空置房屋的措施，對那些搖搖欲墜的危舊房屋要盡快拆除，對可以繼續使用的則應該設法加以有效利用。
針對拆除空置房屋問題，越來越多的地方政府要求業主有義務對其進行妥善管理，如果辦不到，則給予處罰或強行拆除。為了敦促業主主動拆除危舊空房，有些地方政府還發給拆除補貼費用。還有一些地方政府則停止了對危舊房屋在固定資產稅上的減稅優惠措施。而國家也在醞釀制定有關法律條文以支持這樣的舉措。
在促進利用方面，以地方政府為中心設置的「空房銀行」日漸增加。它通過網際網路提供空房資訊，尋找需求者，並為他們提供修繕補助費。嚮往鄉村生活的年輕人和退休人員、尋找工作作坊的人以及希望從事農業的人等，空房銀行的用戶越來越多。
▍構建有利於二手房業主的機制
與上述各種措施並行，今後將變得更為重要的，一是要提高二手住房的品質，二是要改革現行制度，讓購買二手住宅比購買新建住宅更為有利。
日本的房主歷來都有房子早晚要賣掉的觀念，因而對住房缺少精心保養，這就為二手房買家帶來莫大的憂慮。而且，對業主來說，即便維修良好，在二手市場的銷售價格中也得不到應有的反映，所以便失去了保養房屋的積極性。
但是，近年日本的二手市場終於也出現了查看住房維修記錄並對此予以評價的動向，政府也試圖推廣這種做法。進入本世紀後，建造高品質住宅的各種措施漸漸落實，符合這種新標準的住房也越來越多。
如何在經濟上激發人們購買二手住房呢？首先可以考慮改變現行制度，擴大二手房的住房貸款減稅，使之優於購買新建住宅的條件。同時，可以將目前部分地方政府的二手房修理費補貼措施，推廣到全國範圍內實施。
▍空置房屋轉用為公營住宅
此外，將空置房屋轉用作公營住宅也是可行的。日本在為弱勢群體提供住房援助時，一直採取由地方政府建造和提供公營住宅的方式。其中建於經濟高速發展時期的許多房屋現已陳舊老化，但因財政困難又無力翻新改建。如果那些需要住房的人入住空置房屋，那麼可以向他們發放補貼用於支付房租，這種做法完全可以成為今後的一個選項。
然而，即便推進了空置房屋的利用，在今後日本人口大幅減少的趨勢下，還是很難阻止空房的增加。日本現在面臨的一大問題，是如何使城市更加緊湊小型化，改變在高速經濟發展時期亂無計劃地擴建起來的城鎮街道。空置房屋的利用，有必要在這類地區重點推進，使其成為城市整體建設的一個組成部分。
（本文出自nippon.com，作者米山秀隆為富士通總研經濟研究所首席主任研究員。1963年生。筑波大學研究所經營和政策科學研究課結業。曾任職野村綜合研究所、富士綜合研究所。還歷任慶應大學客座研究員等職。專業領域為住宅及土地政策、日本經濟。著作有《空置房屋劇增的真相》（日本經濟新聞出版社，2012年）、《少子老齡化時代的住宅市場》（日本經濟新聞出版社，2011年）等。）
驚！空屋5千萬戶 中國空置率12.1％超越美國
2022/08/14 15:47
驚！空屋5千萬戶 中國空置率12.1％超越美國 - 自由財經 https://bit.ly/3pid45T
中國房地產市場目前有5000萬戶空屋，空屋率高達12.1%。（示意圖，歐新社）
〔編譯盧永山／綜合報導〕根據香港南華早報報導，中國房地產研究機構「貝殼研究院」（BRI）警告，中國房地產市場目前有5000萬戶空屋，空屋率高達12.1%，可能導致中國房市陷入更大危機。
BRI發布報告指出：「中國不缺房子，有許多房子是空屋，如此高的空置率非常危險。空屋代表大量潛在的供應，如果房地產市場預期轉壞，大量的空屋將向市場釋出，可能進一步增加房價下跌壓力。」
BRI最新發布的報告顯示，中國的平均空置率達12.1%，高於美國的11.1%和澳洲的9.8%，更遠高於英國的0.9%。
若套用中國國務院發展研究中心前宏觀部研究室副主任任澤平去年的研究，12.1%的空置率相當於近5000萬戶空屋。任澤平去年的研究指出，截至2020年，中國已蓋完的房屋數量約4億戶。
英國研究諮詢公司凱投宏觀（Capital Economics）的預估數字更高，去年其預估中國有3000萬戶未售房屋，另有近1億戶房屋則可能無人居住。
對許多擁有多戶房屋的屋主而言，這可能是壞消息，因為他們找不到買家購買他們沒有居住的房子。江西省省會南昌市仲介Sunshine Li表示：「一些空屋是2016至2018年間房市過熱時期的遺留物，當時許多人蜂擁買房作為投資之用。」
根據BRI報告，南昌市約5分之1的房子無人居住，在其監測的28個主要城市中居首。
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中國6億棟房 空屋壓垮經濟
2023/03/16 07:32LTN經濟通》中國6億棟房 空屋壓垮經濟 - 自由財經 https://bit.ly/3liEoTk
中國房屋空置率高，目前共有6億棟房屋建築，平均2人就有1棟樓。（歐新社資料照）
中國房市綁架地方財政 玉石俱焚
〔財經頻道／綜合報導〕中國房地產迎來泡沫危機，供需嚴重失衡，隨著高聳的大樓一棟接著一棟蓋起來，中共國務院公布，目前中國城鎮和鄉村共有6億棟房屋建築，平均2個人就有一棟房，空置率相當高。專家分析認為，中國地方財政及房地產綑綁，若中國當局無法解開這個難題，房地產市場可能會進一步惡化，重挫中國經濟。
去年6月底，中國因「爛尾樓事件」引爆大規模停貸風暴，衝擊房地產市場及金融系統，爛尾樓屋主串連停貸行動在江西爆發，中國各地受害屋主串連響應，蔓延之快令當局不敢大意，許多地區建案業主喊出「不復工不還貸」，主張建案若不如期動工興建他們已購買的大樓，即停止繳交房貸。當時集體停貸潮燃燒整個中國房地產市場，加上當時動態清零，使經濟復甦緩慢，資金斷鏈恐致建商破產潮。
中國房地產迎來泡沫危機，供需嚴重失衡。（歐新社資料照）
房市嚴重供大於需
多重原因導致中國房地產引發泡沫危機，其中供需失衡的影響尤為顯著。截至2022年8月為止，中國已有326處建地出現爛尾樓，除了中國國內以外，香港房市也浮現泡沫化跡象。數據顯示，香港2022年房屋銷售比2021年下降40%，跌至2008年全球金融危機以來的最低水平。
中國當局公布的數據顯示，去年房屋銷售量大幅減少，導致房企收入大幅下降，加之房企新增海外債務枯竭，國內新增債務也明顯少於同期。房企流動性、償債率逐月惡化，恆大及佳兆業去年遭穆迪撤銷評級，推測還有未爆彈，更多二、三線或民營地產公司恐遭撤評，掀起新一波「撤評潮」。
上海、北京等一線城市精華地段房價高於紐約、洛杉磯。（法新社資料照）
防疫支出近1.5兆 中國地方財政困窘
受到疫情封控、房地產監管等政策影響，中國去年的經濟情勢呈現疲軟態勢，即便官方接連祭出振興措施試圖保經濟，然而諸多的政策例如降費、減稅，反而令地方政府財政收入大減，負擔加重。中國地方政府年度預算報告顯示，中國各省份在2022年光在疫情防控方面，就至少花費了3520億元人民幣（約1.5兆新臺幣）。更雪上加霜的是，中國中央為刺激經濟，實施減稅政策，使地方政府財政收入減少。此外，對房地產開發商的打壓加劇了房地產危機，這也打擊了地方政府的財政收入。
據統計，被中國政府視為重要財政收入來源的國有土地使用權出讓總收入面臨雪崩式衰退，去年出讓總收入約人民幣6.7兆（約29.2兆新台幣），較2021年減少約2兆元，年減23%。減幅創下近10年新高。
中國爛尾樓風暴一路延燒至國外。（法新社資料照）
中國爛尾作風 蔓延到大馬、倫敦
中國房地產狂奔了20年，1998年亞洲金融危機，中國當局推動了房改。經濟學家邱萬鈞說，改革使得中國房地產開始進入商品化的新階段，「房價在這二十年，從1998直到2019年，它漲了幾乎近四五倍，上海、北京等一線城市精華地段的單位房價甚至高於紐約、洛杉磯，但中國人均GDP僅為美國的1/6到1/5，沒有足以支持高房價的背景。
由中國建商碧桂園斥資1千億美元在大馬的建案「森林城市」迄今已推行了8年，當地卻杳無人煙，已被許多馬來西亞人視為其國內最大型且最具爭議的爛尾項目之一，可容納70萬住戶的城市，最後僅入住2000多人，城市變「鬼城」。前馬來西亞首相馬哈地（Mahathir Mohamad）認為該開發案完全不符合當地的消費水平，不僅炒房更拉抬房價，這已經不是投資而是殖民了。
英國倫敦也被侵襲，2013年首次進軍英國的中國地產商「總部基地」（ABP）原先與時任倫敦市長強生（Boris Johnson）簽約，計畫投資17億英鎊（約新台幣654億）打造倫敦新金融城，然而該開發案去年已經遭倫敦政府終止開發協議，收回土地，原先負責開發的中企總部基地也遭債權人申請清算。
中國當局推出多項救市措施，仍無濟於事。（路透資料照）
保交樓復工緩慢
近期有不少中國媒體宣稱中國房地產市場有「回暖跡象」，沒想到卻遭中國財經專家打臉，直言過去中共的無腦防疫讓中國經濟停擺，怎麼可能去年底才解封就這麼快轉變過去3年來慘淡的表現。中國保交樓行動推出將近半年，市調機構克而瑞發布最新報告，截至2022年底，中國有290個建案曾出現停工狀況，真正全面復工比例只有2成。
儘管該國政府自去年開始陸續推出多項救市措施，但從民眾需求、地方政府債務負擔等個面向來看，中國房地產隱然存在泡沫危機。
LTN經濟通》中國6億棟房 空屋壓垮經濟 - 自由財經 https://bit.ly/3liEoTk
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