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房市停滯 預售案撤場增加
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2015-02-20
〔記者林美芬／台北報導〕去年一年的房市銷況，幾乎是從高點逐步往下盪，到年底時，整體市場已經接近停滯狀態，整個業界呈現出房仲倒閉超過八百家、 建商借錢苦撐、代銷提早打烊。
在央行緊縮融資態度不變、房地稅制依舊不明朗情況下，預期今年將進入業界洗牌大戰，為求自保，評估「撤場案」會增加，甚至不乏上市櫃的大咖建商，承受沉重資金壓力，只能賣地求生。
在今年七月實施容積上限之前，各家建商已經拚命搶照，根據內政部統計，去年六都共發出十二．四萬戶建照，這已經是連續兩年超過十萬戶建照，加上原本的銷況不佳，這兩年銷況平均不到四成銷售率，去年第四季更是低到不足三成，從各家業者銷況報表而來的市調資料顯示，北台灣一堆銷況個位數的個案，形成市場另類奇蹟。
銷況不佳之外，中央銀行更是積極對建商土建融及分戶貸款採取緊縮手段，從資金上控管建商；依央行規定，建商蓋好房子之後辦理分戶貸款，必須先還掉土地融資的錢，才能辦理。
業內人士分析，這使得不管是採取先建後售資金雄厚建商、或是被銀行掐住金脈由銀行控管撥款進度的建商，都面臨著資金可能凍結的沉重壓力。
相當一部分銀行在預售案銷況未超過五成以上，根本不撥款，使得建商不敢輕易推案、代銷也不敢接案，免得淪為賠行銷費用及被建商欠款的「雙賠」慘劇，去年代銷自我切案的情況增加，瀰漫全台，據傳，北台灣一家大型代銷去年自我了結超過二十個案場，認賠殺出。代銷業者流傳的新笑話是，同業聚會，只剩下比去年誰賠得少，而不是誰賺得多，可見市況之嚴峻。
有些建商及代銷乾脆撤場，只搶建照，房子「慢慢」蓋，東森房屋董事長王應傑預測，在銷況不佳、資金困難雙重壓力之下，今年撤場的案子可能不少，而這是過去房市上少見的情況。
新的洗牌商戰就在這個情況下爆發；但丞石建築開發副總汪正中觀察，目前才是「暖身賽」而已，是否全面大洗牌，還有待觀察。
業內人士表示，建商資金卡住，銀行借不出錢，只能轉向民間金主借款，但一些大咖金主根本就不願此時拆借錢，而想趁機買到這些快無法過關的土地，形成一場商戰的博弈；拉開雙臂準備趁機吃進土地或建案的金主，都已經布局，其中不乏是公司內部股東互相爭奪。
業內人士說，翻開上市櫃公司財報，可以發現建商這幾年是採取大幅擴展策略，不少公司土地拚命買、案場積極開，如今，碰到銷況差、政府打房且資金管制，公告現值又拉高，房價來到高原期，短期內又上不去，形成上攻無力，後退又後方，等於困局；能不能掙脫困局，有待觀察。
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稅上加稅 民眾還要買房嗎？
2015年02月21日 13:56
文／顏瓊真
被視為房市緊箍咒的房地合一課稅，財政部朝「交易利得」課徵的輕稅，代銷業者期待看屋人潮能恢復。(圖片理財周刊提供)
財政部釋出新版房地合一的稅率為17％，房地產業者大都按讚，但朝向「輕稅」卻引來批評，而且弔詭的是，民眾仍看不到新稅制改革後的全貌。
財政部長張盛和於一月底跟行政院長毛治國進行「房地合一」稅制草案的簡報，事後談到，已確定「單一稅率17％」的方向，且實施房地合一課稅的同時，奢侈稅也將「退場」。
此一消息傳出，各界反應不一。有人按「讚」外，也有人批評其「輕稅」、對建商及投資客「開小門」。不過17％真的是「輕稅」嗎？鄉林建設董事長賴正鎰認為，房地產相關稅率疊床架屋，房地合一根本不應該課才對。
【財政部新版草案仍在測風向】
財政部為了打房，在去(2014)年拋出房地合一實價課稅後，即在房地產界掀起各種不同的聲音，意見雜陳，吵得沸沸揚揚。
巢運等團體認為，應該更加嚴格認定，並採取按獲利金額在合理稅率範圍內建立累進稅率；此外，也有人批評財政部一直沒有確定的課稅版本，老是丟風向球測水溫。
最近急轉直下新版本，是「房地合一」稅制草案將朝向「單一稅率17％」的方向，且奢侈稅將退場；至於在稅基課徵上，房地合一採「交易利得」課稅，較奢侈稅的「交易總價」課稅來得輕。唯持有期間從二年拉長至五年，被認為是奢侈稅的「變形金鋼」，又引發正反兩方不同的意見。
持反對聲浪的是前台北市副市長，已回到政治大學教書的張金鶚，他在臉書上批評指出，抑制二年短期投資的奢侈稅若停徵，使得原本短期投資者要課徵「交易價格」的10～15％，未來只要課徵「交易獲利」的17％，大幅降低投資負擔，如此「開小門」是在鼓勵短期投資，政府的房市改革決心與態度令人質疑！
政府打房政策在房地產界引發許多討論。(本報資料照片)
【巢運團體仍將串連抗爭】
巢運團體痛批「單一稅率17％」是「最爛版本」，並且在跟張金鶚共同召開記者會時怒斥財政部房地合一走向輕稅，是一種假改革、做半套， 根本就是向財團建商投降，因此不排除再發動大規模的住宅改革行動。
出席記者會的台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文表示，原本奢侈稅是抑制短期炒作而設，依「交易價格」課10～15％，但新版房地合一稅卻是根據「獲利所得」的17％課稅，兩者差很大，很難達到抑制炒作的社會期待。
【建商希望遊戲規則早定案】
不過，有不少建商持肯定態度。台中市建商公會理事長，同時也是嘉磐建設董事長魏嘉銘表示，他個人對房地合一課稅所採取的稅基「雖不滿意」，但可以接受17％的稅率。他並談到，房地產最怕不確定的因素干擾，不管是之前累進稅率的4～45％，或是目前傳出的17％，只要能盡早塵埃落定，對房市是好事。
龍寶建設董事長張麗莉也「按讚」說，過去有關房地合一課稅老是在放話，如今，「遊戲規則」早日訂定是好事，17％是可以接受。
全國不動產總經理石吉平分析，新版房地合一規劃與舊版相比最大的差異，是從累進稅率改成單一稅率17％，即使在二年內出售，也無更高的懲罰性稅率。以日本為例，五年內移轉的資本利得稅率高達30％，五年以上則稅率降至15％；相較之下，新版的輕稅方案，咸信將是官方、立委、民眾以及不動產業者都能接受的最大公約數！
此外，房地合一稅是有獲利才課稅，相對於「只要賣出，不管賺賠都課稅」的奢侈稅，不僅鎖住交易量，讓無辜老百姓也遭殃，更促使口袋夠深的屋主囤屋，相形之下，房地合一稅制更能實現居住正義。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，過去不動產交易課稅採房、地分離，然而公告現值偏低、短期交易低稅的現象，助長資金湧入房市。2011年雖有奢侈稅上路，但稅基是以「銷售價格」為準，反而造成「價漲量縮」的市場閉鎖扭曲現象，不但對平抑房價無益，且缺乏屋主退場機制的設計，更對房產業、金融業產生風險。
【單一稅率有助民眾了解政策】
這次版本的重點擺在雙軌制、稅基、稅率、排富門檻，黃舒衛指出，單一稅率一七％，一方面是為了消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅的漏洞，甚至假外資炒作；另一方面從累進稅率限縮到單一稅率，有助於民眾了解及政策推廣，的確值得肯定。
張盛和也解釋，財政部向行政院報告的有輕、中及重度三種版本，而重度版本是把全國970萬戶房屋都納入且併入綜合所得稅計算，預計可增加上千億稅收，但他認為，這個方案在立法院不可能過關，政策就不易推行；而單一稅率17％比較輕，容易被立委們接受。
《理財周刊》第754期
【土增稅及房地合一稅疊床架屋】
不過，17％真的是「輕稅」嗎？了解稅制的人都認為，目前有關土地及房屋的稅一大堆，即便房地合一從最初規劃的4～45％降至17％，但還是有重覆課稅的疑慮。
全國商業總會理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，他從頭到尾都反對實施「房地合一」，因為現今已有土地增值稅與房屋稅等制度，若房地合一要再課徵17％稅金，恐怕賣家只會將多繳稅金轉嫁到房價，結果就是房價一再墊高。他抨擊，政府才是高房價的元凶，並非建商。
他談到，這兩年來先後祭出豪宅稅、二代健保的2％補充保費、拉升土地公告現值、提高房屋構造標準單價，並提高房屋稅及契稅、每戶限持有三房的囤房稅等一連串打房措施，然而政府都沒想到，每次新推稅制，就會墊高一次成本。
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