新案公設比動輒30％起跳，但近期淡水區有新案公設比竟只有14.51% https://bit.ly/49XTNgn

北台最小鳥籠案在觀音 基地僅25.1坪
2023/05/18 11:04北台最小鳥籠案在觀音 基地僅25.1坪 - 自由財經 https://bit.ly/438K6am
  迷你基地、鳥籠案示意圖。（住展雜誌提供）
 〔記者徐義平／台北報導〕地價高漲、都更、危老整合不易，導致北台灣迷你基地、鳥籠案數量增加。根據市調機構統計，2020年1月至2023年5月中，北台灣建案基地面積100坪以下鳥籠建案一共有326個，占整體建案比重約8.7%，主要集中在台北市、桃園市與新竹地區。
 根據住展雜誌調查，近3年半，北台灣基地最小的建案座落桃園市觀音區，僅約25.1坪，為地上5層公寓建築，僅有5戶，單戶坪數25至28坪、為兩房住家，每坪開價26萬元，單戶總價650萬至700萬元，公設比約33.6%。
 為降低總價 推出2房公寓
 住展雜誌企研室經理成采錡指出，觀音屬於桃園郊區，20多坪土地若無整合可能，建築業者多數選擇興建透天住宅，但近幾年觀音地價飆漲，業者評估成本後，認為開發透天案會使總價帶過高，加大銷售難度，因而改推出公寓，訴求相對低總價。
 至於，基地面積不到40坪的建案，主要分布在台北市士林、大同、文山、大安，新北市板橋、新莊、永和，以及新竹縣竹北等行政區內。
 成采錡表示，迷你基地建案戶數少且坪數單一，社區相對單純，不過每戶要分攤的公設比較高，即便建案規劃為電梯公寓，沒有其它休閒設施，公設比仍偏高，多數落在33.6%至49.2%，也因基地面積有限，迷你基地建案的車位數量普遍少於規劃戶數。
 若未來內政部啟動虛坪改革方案，檢討停車空間，讓沒有購買車位的屋主不用負擔車道公設，恐導致鳥籠建案中購買車位的戶別出現公設比超過50％的現象。
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2021年11月18日 北台灣建案公設比北市降、新北升，北市今年平均35%終止連三年上升 https://bit.ly/3CnAZVz
【財訊快報／記者張家瑋報導】北市建案公設比終止連三年上升，根據住展雜誌統計，2021年截至11月15日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35%，較去年略降約0.2個百分點。然而新北市今年同期平均公設比則為33.9%，比去年增加約0.4個百分點，並連續四年締造歷史新高。 住展雜誌研發長何世昌表示，雖然新北市建案平均公設比再寫下新紀錄，但上升幅度已經比前幾年較為緩和，而台北市更不增反減，顯示灌虛坪風氣已稍有克制。從實務面上來看，公設比灌越高的房子越難賣，而35%是消費者心理很難過得了的檻，預期明年公設比應難大幅升高。
大台北建案公設比變動幅度較溫和，主因可能幾下幾項：一、「雨遮不計坪、不計價」導致公設比增加效應，已陸續於前幾年反映完畢；二、近年來以，輿論要求改革公設比的聲浪漸長，內政部也已擬定改革大體方向，主要方向為限縮「免計容積」上限，而為了避免政府出重手，業界已開始出現自律的聲音。
第三、由於今年來房價漲幅擴大，台北市房價創下新高，普遍達到建商的利潤滿足點，沒有必要再大舉灌虛坪，況且虛坪愈多的建案也不好賣。而新北市房價因尚未過前高、且原本公設比基期相對低，所以公設比還在持續增加當中，但預期2022年增長空間會更小。
台北市今年建案公設比從27%至50%不等，區間範圍較大，反觀新北市落在28%至45%之間，區間範圍較小。但整體來說，公設比最大公約數與去年相同，仍是30%至34.99%，台北市、新北市各約有51%、79%建案的公設比數值落在這個區間，主因是35%以下公設比較好賣，消費者購買抗性較低。
若觀察極端值，台北市今年公設比低於30%的新建案還有4個，雖然比2020年還多出1個，但還是屈指可數；虛坪最少的建案，公設比僅約27%。新北市今年公設比低於30%的新建案同樣寥寥可數，只有6個；虛坪最少的建案，公設比約28%。
至於超高公設比建案（公設比達40%以上），仍以台北市有22個較多，還有一個建案公設比高達50%。新北市高公設比建案較少，只有4個。一般來說，陽台等附屬建物約占總面積10%，若公設比占比逾40%以上，主建物坪數大約只剩總面積一半了。北台灣建案公設比北市降、新北升，北市今年平均35%終止連三年上升 https://bit.ly/3CnAZVz

高公設比悲歌！買房才知道根本用不到 網友熱議10大最無用公設 | 好想買房子 | 居家話題 | 房地產

近來許多建案的公設比都非常高，根據立委質詢的數據可以說是逐年攀升，就以雙北來說超過35%已經是常態，內湖甚至出現了52%的超高公設比
高公設比悲歌！買房才知道根本用不到 網友熱議10大最無用公設 | 好想買房子 | 居家話題 | 房地產 https://bit.ly/3foAC4W

屋簷雨遮不登記 不溯及既往
By 中時電子報, www.chinatimes.com查看原始檔十二月 6日, 2017
明年元旦「屋簷雨遮不登記」新制上路，民眾憂心買賣房屋計價恐混淆，內政部表示，新制僅適用於2018年1月1日以後新申請建造執照的建物，由於不溯及既往，不會影響已完成產權登記的原有建物，所有權人權益不受影響，過渡期的建物仍然可以適用舊規定。
內政部今年1月9日修正發布「地籍測量實施規則」部分條文，刪除了一直以來備受爭議的「屋簷及雨遮」得以附屬建物測量登記的規定，為讓民眾及產業界能有充分時間因應，將新制適用的時點訂為明年1月1日。內政部說，新制主要目的在健全測量登記制度，要減少市場誤導欺瞞及買賣糾紛，維護消費者的權益。
內政部並指出，現行規定僅針對預售屋於「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項」規範屋簷雨遮不得計價，對於成屋之交易計價方式並無強制規範。且新制雖於2017年1月9發布實施，但規定適用於明年1月1日以後新申請建造執照之建物。

到底是建商或是政府惹的禍？ 「屋簷」及「雨遮」竟一國三區四制
王進祥│理財周刊911期│2018-02-08 
很多人買房，注重的是房子的「地段」，因為它關係著未來房價「增值」的空間，此外，如果買預售屋，一般人會問坪數多少？每坪單價多少？公設是多少？最後是總價是多少？
再者，有些人會看房子是哪家建商蓋的？有沒有口碑？另有些首購族會關心總價及可貸款的成數？
買房殺價 小心建商反殺
如果，相關問題都獲得解答，另感覺這樣的房子符合居住需求，也許就「下定金」了，而中古屋則委託房仲人員開始「議價」。
就好像買東西、買水果要「殺價」般，一般人買房子也非常在意「議價」這件事，尤其是房市不景氣，建商不「讓利」，房子就賣不好；但千萬別高興，以為砍價砍了好幾十萬元，就有「揀」到便宜的心態，因為，部分黑心建商在附屬建物及公設裡面「大灌虛坪」，消費者可能肉被割了，還不知道「喊疼」。
就拿今（一○七）年一月一日後申請建造執照的建物，僅有「陽臺」得以附屬建物辦理測繪及登記，「屋簷」及「雨遮」則被刪除，爾後無法以附屬建物辦理測繪及登記來說，此一新規定，意謂著以前可登記及計價的「屋簷」及「雨遮」，日後將「不登記、不計價」。
會有此修法，主要是因為過往，建商都把民眾「大多」使用不到的「屋簷、雨遮」（有人以「鳥踏」稱之）計入坪數登記，且還按「室內坪」的平均單價來銷售，大吃購屋者的「豆腐」。
而一般來說，建商蓋房子都會算「每坪營造價」，再來算合理利潤，但部分黑心建商之所以能賺取五成以上的「暴利」，除了吃購屋者豆腐外，還吃定其承包營建工程的營造商，要求「屋簷、雨遮」造價不算，等同建商沒花到錢，可說是「吃肉不吐骨頭」。
高公設比 成房價黑手
相信大家都知道，台灣房子的「公設比」非常高，以前大約二○～三○％，後來，有些竟高到三三～三五％，幾乎是房屋總價的三分之一；因此，有人就說，上億豪宅中，有三千萬元是拿來買公設。
公設如果用得到，那也就罷了，像很多豪宅的公共設施非常多，如大又氣派的門廳、社區圖書館兼接待室、宴會廳、游泳池等諸多設施，讓豪宅主人在招待親友參觀時「面子」十足，但如果，有些不必要，且用不到的附屬建物，如屋簷、雨遮，那用錢「堆砌」起來的豪華與氣派的公設，則只是不肖建商用來賺黑心錢，所包裝用的美麗「糖衣」。
試想，可登記及計價的「屋簷、雨遮」，若占到附屬建物面積的一至兩坪，或三至五坪以上，以信義計畫區豪宅每坪單價動輒一兩百萬元來說，豪宅主人可就多花了兩、三百萬元買到「不太會」使用到的雨遮或屋簷。
而就尋常人家的買房來說，若一坪單價為三十萬元、四十萬元，而屋簷、雨遮占兩坪的話，就要多花六十至八十萬元；假設總價一千萬元的房子，好不容易殺到九百三十萬元，但購屋者若不了解其買的房子，屋簷、雨遮是計價的話，就變成跟建商殺了老半天，以為成功殺價了，卻不知，建商老早就在「屋簷、雨遮」灌水、動手腳，錢早就入了建商的口袋。
屋簷、雨遮 新法上路
也就是因為一些不肖建商的「灌虛坪」，造成不明就裡的購屋者慘當「冤大頭」，因此，才會鞭策政府修改《地籍測量實施規則第二七三條》，於一○六年初通過「屋簷、雨遮不登記、不計價」，經緩衝一年，而於一○七年一月一日正式實施，也就是從今年一月一日起新取得建照的建案，其屋簷、雨遮「不登記、不計價」。
因為緩衝一年，也使得建商紛紛在去年「搶建照」，根據內政部的統計，民國一○六年一至七月的住宅類建照核發數量達四萬五三一二戶，平均每個月建照核發量約六四七三戶，不過八月開始數量衝高至九○七七戶，不僅較七月增加二五．六％，更較平均值高出四○一．二％，九月住宅類建照核發更達九八五六戶、月增八．五％，不僅寫下一○六年新高，更創下一○三年十月以來、近兩年新高紀錄。
建商為何「搶建照」？主要是一○七年一月一日前的舊建照，「屋簷、雨遮」可賣錢，但之後的新建照，就不能賣錢，因此，才會先到建管單位「掛號」取得建照，先把要賺的錢「hold」住。
從一○七年一月一日起，「屋簷、雨遮不登記、不計價」，看似保護了購屋者的消費權益，但問題來了，現在市場上出見了屋簷、雨遮登記之「一國三區四制」的混亂場面。
一國三區四制 民眾易被混淆
「一國三區四制」是指整個台灣竟有三個時區四種制度，依據所附的圖表，可以發現，民國一百年六月十五日以前是屋簷、雨遮可「登記、計價」；而民國一百年六月十五日至一○六年十二月三十一日，預售屋是「登記、不計價」，但一完工交屋，進入二手的新成屋市場，又變成「登記、計價」；接著，就是一○七年一月一日以後的「不登記、不計價」。
這麼多制度，極其混亂，很多民眾根本就搞不清楚？而消費者也許會說，跟著該時區來看，不就可以判斷了？其實不然，因為，所有完工的建案，其「建物登記簿」上面都不會標示其建照的「取得基準日」，民眾將無從判斷起，因此，仍將是「弱勢」一族。
而趁此機會，也讓消費者能多了解一下，附屬建物中之「陽台、平台、花台、露台、屋簷、雨遮」等房子的構造物。
所謂的「陽台、平台」，是連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照竣工平面圖上註明為平台或陽台者。
「雨遮」有遮陽、防雨、防止火苗延燒到上面樓層等功面，現行《建築技術規則》建築設計施工篇有關雨遮之規定為，雨遮位於外牆窗戶或開口上緣為中心點，左右都不超過五十公分，而往前延伸則不得超過一百公分。
防雨遮二次施工
因此，如果民眾在逛街時抬頭看一些建築物，就會發現，不少窗戶上緣的「雨遮」長相非常奇怪，人又不可能站上去，或使用到，但為何建商要蓋這樣長方形的「雨遮」？
其可能的情況之一是，「雨遮」可以賣錢，另外也可能是建商預留給屋主做「二次施工」，例如住在三樓的屋主，將窗戶開口往下延伸，巧妙把二樓的「雨遮」台用欄杆圍起來，該空間大小剛好可以做個小陽台使用之類的。
但這種二次施工屬於違建，等同於建商先合理化地騙到購屋者的錢後，又教購屋者「違法」二次施工，陷該二次施工的雨遮成為「違建」，一旦被人檢舉，就會被拆除，而損失財物。
而「屋簷、雨遮」因係非可供人員實質使用之空間，且未具有構造上及使用上之獨立要件，因此，在此次的修法才決定予以刪除，不得以「附屬建物」做登記，而不得計價。
露台計價不合理乎？
至於「露台」，因係可供人員實質使用之空間，得以附屬建物做登記，不過，就像過去建商在銷售「屋簷、雨遮」，每坪的價格都跟室內坪相當而引來非議外，有關「露台」的計價，目前不成文的行情都是室內坪單價的三分之一左右。
有些大樓的設計，會在某一層樓做內縮，形成一個「露台」，但該露台屬於公共設施，應是大家「共同使用」，唯因其他樓層的人不易使用，而就近讓買到該退縮層的人使用，因此，建商根據《公寓大廈管理條例》的「約定專用」規定，讓該戶「單獨使用」。
不過，建商可不會平白讓該戶「得利」，所謂「使用者付費」，想要多一些生活空間，而指定購買有露台的該樓層住戶，就得付出平均單價三分之一的價格。
問題是，如果該露台是屬於公設，是所有大樓住戶所有，為何賣掉的錢，全進入建商的口袋裡？再者，該露台的每坪單價，折價三分之一或二分之一，目前都是建商說了算，雖說是市場自由機制，但合理嗎？
至於該住戶在高興，比其他樓層戶多了一個「露台」可使用外，則要注意，如果「約定專用」未載明於住戶規約的話，就沒有保障，可能又要多當一次「冤大頭」。
因此，如果購屋者不能當個聰明的消費者，並洞悉一些黑心建商的不良手法的話，就只能「吃悶虧」而不自知了。

雨遮不登記　6成贊同2成料房價漲
4043建立時間：2017/12/02 12:21
雨遮不登記制明年上路，有6成民眾表示贊同。范厚珉攝
雨遮不登記制將在明年元旦上路，但雨遮不登記後所造成的影響為何？《蘋果》針對新制上路後，民眾意見做出民調，結果有近6成贊成新制，且有近5成民眾認為中古屋交易也應不登記雨遮，至於房價反應，逾2成民眾認為會漲，高於看跌者比例。
為避免雨遮釀成「土星環」爭議，2011年5月起，內政部修改《地籍測量實施規則》，明訂雨遮可登記、不可計價，接著在去年底決議，自2018年元旦起取得建照的建案，將採行雨遮不登記制。等同未來房屋銷售，將以2011年建物銷售雨遮可登記、可計價；2011~2017年取得建築執照的房屋，可登記、不可計價；2018年後取得建照者，則不可登記、計價，1國3制引起熱議。
《蘋果》與創市際市場研究顧問公司，在11月執行「房屋雨遮調查」回收1068份有效樣本數。對於新制將在明年元旦上路，約59.5%民眾表示贊成，僅有不到1成民眾不贊成，其餘則沒意見。
另外就民眾心目中所認定的雨遮，會否僅是「給鳥站的」，有88.6%認為雨遮有遮雨、避免雨水滲入之效，僅有約5%認為它沒用，不到2成民眾認為只是為美觀而設置。至於雨遮不登記後，會否影響房價漲跌，有24.4%認為會漲、不到2成認為會跌，其餘則不表意見。
不表態的網友中，多數指出：「上有政策、下有對策，房價不會有太大變化。」，另外也有部分網友擔心：「賠錢的生意沒人做，單價恐會提高。」針對雨遮佔比太高的物件，則有4成民眾表示，會放棄購買。約56.8%的民眾直言，不會因為未來雨遮不登記、不計價，就傾向購買新屋。
值得一提的是，雨遮新制上路後是否擴及至中古屋的看法，有48%的民眾認為應該。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，目前民眾重視的高公設產品，時常被詬病，自然希望未來不論中古、預售，均可以主建物屋內坪數計價，甚且買方未來可能以實坪衡量房價，將在議價力道上加大，往後房市恐將再進入新的盤整期。（詹宜軒／台北報導）
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雨遮屋簷產權登記 恐一國三制
By 蔡惠芳, www.chinatimes.com查看原始檔九月 17日, 2017
雨遮屋簷產權登記制度三階段變革
為解決虛坪爭議、減少建商在房價上的操作空間，明（2018）年1月1日起，申請的建造執照，不再登記雨遮、屋簷，「不計坪、不計價」時代來臨。惟新制上路初期，短期難免出現坊間同時存在「不計坪不計價」、「計坪不計價」、「計坪又計價」的「一國三制」現象，業者建議政府務必要拿出配套，以免造成房價混亂。
根據「預售屋買賣定型化契約」，雨遮是指在窗戶、或開口的上方，距離窗戶、開口上緣不超過50公分的構造物，具備遮雨、遮陽等功能。早期法規對於雨遮測繪登記的範圍，並沒有明確規定，因此很多建商都會把雨遮計入銷售坪數和總價內。
現制是在2011年改制為雨遮和屋簷「可登記，不計價」，由於是計坪不計價，也會給部分銷售人員以話術混淆，先把雨遮計入總坪數內、再把每坪單價壓低，讓買方覺得買到便宜。
不動產擔保品 銀行恐難計價
而明年將實施不計坪也不計價，乍看之下，對買方應該有利、可省下不少錢，但是代銷業者宣稱，建商一定會將本求利，在建築成本不變、總價不變之下，「每坪單價有再向上提升5～10％的空間。」
不過，國泰建設協理林清樑打臉指出，其實雨遮屋簷佔總坪數比率沒那麼大，只有約5％、甚至不到，並不如有些建商所說的5～10％那麼高；若不計坪不計價，對於每坪房價並不致造成波動，房價也不會因為不計價而下跌，畢竟總成本沒有因此變動。惟對銀行來說，倒是會出現三種不同計價不動產擔保品，這是一個問題。
然而還是有建商憂心，明年新制上路，難免有些業者會把設計較多的雨遮屋簷成本，灌進可售坪數，造成單價被拉高；如果政府沒有配套，將進入「一國三制」的房價混淆期。
亞昕開發董事長姚連地表示，過去數十年房地產買賣採總面積觀念，雨遮、屋簷和主建物登記在一起，現行中古屋都是「可登記可計價」，但2011年「預售屋定型化契約」上路後，是「可登記、不計價」；接下來「不登記、不計價」新制上路後，恐成「一國三制」。最令人擔心的是，舊有中古屋已登記的雨遮屋簷，若參與都更重建，將不能登記，那麼將嚴重打擊都更，降低地主參與都更意願。
興富發建設副總經理廖昭雄表示，台灣物權是以登記為依據，建造執照上有雨遮、就登記雨遮，如不登記，反而與建照藍圖不符，引發爭議。
雨遮不計坪 買賣方恐雙輸
其實，內政部早在2011年就實施雨遮屋簷可登記但不計價，否則要處以6～150萬元罰鍰，可是明年要進一步實施不計坪不計價，為什麼還有些建商抵制？究竟有何不能說的秘密？
據了解內情的業界人士透露，因有些長期以來都擁有一批忠誠客戶或投資客粉絲的建商，可在新案預售推出前，提供雨遮屋簷不計價的售價，給早鳥投資客好康認購；等到日後轉手時、再以列入雨遮屋簷的總價，牟取好幾坪的價差，這些獲利動輒高達數百萬元。不過，明年新制上路後，建商將完全沒有利用雨遮屋簷不計價的優惠，來給予投資客早鳥好康的操作空間，這已經是「不能說的秘密」。
建商建議，政策不要只作半套，應調整實價登錄欄位，把雨遮屋簷、主建物的坪數分開計算，讓消費者在同一基礎下比較實坪行情。

「雨遮」作文章　建商反向操作吸引買氣
news.housefun.com.tw查看原始檔
好房網News記者 黃彥翔／台北報導
實現居住正義，買房不買「鳥」住的地方。現行法規為雨遮可登記但不計價，在內政部修正法規後，從2018年1月1日起申請的建照將不再登記雨遮屋簷，新制上路前業者多預估會引發搶照潮。不過也有建商反向操作，率先響應政府政策，殺出重圍。
位於永和區保安路成屋案「福砌」，以雨遮不登記不計價方式成功吸引民眾目光。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
誠家興建設在永和區推出成屋案「福砌」，採雨遮不登記、不計價的誘因銷售，受到區域客關注，銷售未滿一個月已售出近五成成績，成為永和區近期討論度最高建案。另外像是桃園區「中山都滙」、國泰建設旗下等建案，都有以雨遮不登記、不計價吸引民眾目光。
「福砌」專案林光渭表示，永和區仍是個案表現，成屋案平均周來人在十餘組，預售案來人數較多，可達30組上下，每個月售出3~4戶。「福砌」公開就先響應政府政策，加上低公設比受到民眾肯定，每周來人約60組，為永和區近期討論度最高的個案。
林光渭說，該案在三周前開始潛銷，許多民眾都是看上雨遮不登記及28.8%低公設比，相當於直接讓利了3~5%，推出後反應佳，至今已銷售近五成。客源以在地區域客、中正區、大安區為主，以目前永和區市況來看，算是相當不錯的成績。

從十大行銷策略 觀察今年房市走勢
莊孟翰│理財周刊861期│2017-02-23
問：二○一六年房市呈現「價跌量縮」趨勢，導致農曆春節期間幾乎不見大型指標案應市，打破多年來「春節不打烊」的慣例；另外，《住展雜誌》房市風向球之分數亦自去年十二月之三十二．九分大幅下降至二十五．六分，是否可就這些跡象進一步分析今年的房市發展趨勢？
答：二○一六年整體房市明顯的呈現價跌量縮趨勢，延伸至農曆春節期間，依舊是預售推案量縮減，幾乎沒有大型指標案而呈現罕見的「空窗期」，此一情況可由《住展雜誌》房市風向球去年十二月之三十二．九分大幅下降至今年一月二十五．六分見其梗概。影響所及，議價空間持續擴大，促銷廣告更是花招百出，直令購屋者看得眼花撩亂。可以預見的是，今年三二九檔期應會出現較大案量，惟並不代表景氣復甦，而僅是出清餘屋與積極促銷的開始，此一趨勢可由近年北台灣推案量逐漸增加至二○一六年底之一千四百個案見其一斑。
以下謹就當前不動產開發業之行銷策略，分別歸納彙整觀察景氣低迷走勢之十大指標，以供參考。
一、風向球分數：
住展風向球一向都是眾所矚目的預售市場重要觀察指標，按住展雜誌對風向燈號判斷之說明，藍燈代表谷底衰退：三十二分以下；黃藍燈代表衰退注意：三十三～四十二分；綠燈代表復甦安全：四十三～五十二分；黃紅燈代表熱絡注意：五十三～六十一分；紅燈代表過熱煞車：六十二分以上。惟自二○一三年第四季起均低於四十分，今年一月更降至二十五．六分，由此足見景氣尚未觸底無疑，而這也正是當前購屋者依舊躊躇觀望之主要原因。
二、餘屋競售：
當前景氣已衰退一段時間，並已同時呈現降價與滯銷，加以房仲業關店頻傳，代銷業不再包銷，隨之而來的便是建商、代銷與房仲業都在促銷餘屋，連投資客與地主保留戶也加入競價行列，終致售價與銷售一再創新低。
三、讓利訴求：
所謂讓利，其實就是打折促銷之廣告用語，惟在一般咸認景氣尚未觸底、議價空間持續擴大情況下，購屋者最關心的仍在於現階段是否為最佳購屋時機，尤其是一年來以批發價出清餘屋之案例時有所聞，因此，對於讓利之訴求，即使是七折或八折，依舊會擔心房價是否持續下跌或建商信用與工程品質等相關問題。
四、零自備款：
自二○一四年房市景氣逐漸趨跌以來，建商為求順利去化餘屋，除工程零付款與成屋預售化之外，最近更推出零自備款，甚至亦有代償不足額貸款期間之利息，藉以減輕購屋負擔，此一訴求雖具有相當的吸引力，惟一般購屋者依舊相當在意屋況與開發商信譽所延伸之後續保固等相關問題。
五、超低公設比：
除價格競爭之外，公設比高低亦是一較高下的促銷利器，其因在於公設比高，相對而言，室內面積必然相對較低，此可由附表近年公設比屢創新高之趨勢見其梗概。一般較不容易清楚比較的是，公設比之計算公式究為【公共設施／（主建物＋附屬建物）】或【公共設施／（主建物＋附屬建物＋公共設施）】。
因此，即使目前有不少建案推出超低公設比甚至零虛坪之訴求，在當前台北市平均公設比高達三四．五％情況下，更應詳細了解清楚，俾免衍生無謂之購屋糾紛。
六、贈送車位、裝潢：
首先，必須清楚了解的是平面式或機械停車位，一般常見贈送車位位於地下三樓以下之機械車位，甚至亦有每年都要重新抽籤或由社區管委會負責位置安排等問題。
其次，停車位可分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位，必須注意的是，是否為獨立產權、能否單獨買賣，更何況有不少建案將車位「虛坪」灌入實際室內面積，藉以稀釋房價。
至於「買屋送裝潢」，除建材品質之外，更應以扣除裝潢費用之後的價格來檢視房價是否真正便宜。
七、室內空間、格局：
最近常見三十坪三房、二＋一房甚或夾層屋之促銷廣告，值得注意的是，實際高度與室內實際使用空間，其因在於避免因銷售欠佳，經產品重定位之後，常出現諸如十七到七十坪大小坪數混雜或廁所位移等情事。
其次，不論是預售屋或新成屋，都應以建物謄本所登記之面積核算主建物、附屬建物與公設面積，方不致衍生無謂之紛爭。
八、執照日期：
近年由於銷售遲滯，導致預售屋與新成屋不斷累增，因此，購屋者對於建築執照與使用執照日期也就格外重視，主因在於觀察建案是否延遲開工或滯銷、完工後進行再促銷，並據以研判景氣動向。

2016年12月23日06:10
內政部部務會報昨通過「地籍測量實施規則」修正草案，2018年起，無論預售屋、新成屋的「屋簷」、「雨遮」全都刪除以附屬建物測繪登記的規定，一律不登記（不計坪）、不計價，以健全測量登記制度，維護消費者權益。
業者認為，窮則變、變則通，對消費者來說表面上看來利多於弊，事實上，建商為求利潤維持一定水平，恐造成房價回灌至平均單價、或公設比提高等後果。
官員舉例，以台北市房價一坪7、80萬元計算，消費者當初把買預售屋不計價的「屋簷」、「雨遮」又用登記的坪數計價賣出，如果有兩坪就淨賺100多萬元，不但不公平，也造成消費糾紛。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雨遮不登計，等於消費者以後買到的新房子使用面積更高，「由於雨遮可能佔銷售坪數約5%至6%，估計在新制實施前，會出現一波建商搶照潮。」（政治中心／台北報導）

雨遮、屋簷 後年起不能登記、計價

雨遮、屋簷 只能站鳥的虛坪

買屋還是買公設?住展 : 今年來北市新建案公設比達34.5% : 鉅亨網
news.cnyes.com查看原始檔十一月 16日, 2016

據住展雜誌統計，今年以來台北市公開的新建案平均公設比拉高至 34.5%，與 2014 年歷史新高水位相同；而新北市今年度公開的新建案平均公設比為 31.5%，則比去年的 31.7% 微降。

對此，住展雜誌企研室經理何世昌表示，住宅公設可概分為「必要性公設」與「休閒性公設」；前者是法規要求建置，如逃生梯、消防空間，後者主要是娛樂休憩設施，如健身房、交誼廳。雖然公共設施可以提升居住品質，但公設比如過高、造成室內實坪縮水，購屋族接受度就會大幅降低。

從近年公設比統計數據來看，由於買方對高公設住宅接受度低，雙北市新建案公設比似乎已頂到天花板，要再拉高公設可能性降低，「低公設」、「高得房率」的建案會較受青睞。

由於房市景氣差，高公設建案銷售困難，今年北市已完全沒有公設比超過 50% 以上的新建案出現。雖然平均公設比高達 34.5%，但只追平過去最高水準，未進一步再創高，且今年公設比壓在 30% 以內的新建案高達 12 個，比去年 8 個還多，意味越來越多業者迎合市場對低公設住宅的需求，願意壓低公設來作為銷售的誘因。

而新北市今年公開銷售的新成屋、預售屋平均公設比則約 31.5%，比去年微降 0.2%。新北市今年新建案最高公設比為 47%、最低為 28%。何世昌分析，北台灣所有縣市新建案，大部份戶數公設比介於 30%-50% 區間，約 2.27 萬戶，將近今年所有建案戶數約 76%。雖然佔比較去年約 80% 略減，但仍是最大宗。反觀若公設比超過 35% 以上，因購屋族認同度偏低，所以戶數相對來得少，只有 2000 多戶，且多為小坪數住宅、或小基地建案。

今年有許多大樓案以「低公設」為銷售訴求，所以公設比 25%-30% 的房屋戶數才會逆勢成長。至於公設比在 25% 以下的建案，幾乎都是桃園、新竹地區外圍郊區的公寓產品，此類產品主打的並非低公設，而是低總價。

何世昌建議，購屋族買房子別只看公設比表面數據，更要比較公設實際內容。舉例來說，甲、乙兩個建案基地大小相同、公設比都是 30%，但甲案有多樣休閒性公設，另乙案只有必要性公設，代表乙案虛坪可能灌得更嚴重。除了比較公設比項目，購屋族也要謹慎評估實用性，才能精打細算買到划算的房子。

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屋簷雨遮登記 內政部擬取消
news-hl-cm.newsrep.net查看原始檔
（中央社記者謝佳珍台北19日電）內政部近日預告修正「地籍測量實施規則」部分條文，刪除建物所有權第一次登記的新成屋，其屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量的規定。

為讓預售屋買賣計價方式明確，確保消費者權利，民國100年5月修正通過實施的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，明確規定預售屋的屋簷及雨遮僅能登記坪數，不能計價。

考量屋簷及雨遮因未具構造上獨立性，僅為建物的成分，非可供人員生活實質滯留可能的空間，不符合建物測繪登記的要件，因此，內政部在9月10日預告修正地籍測量實施規則，刪除屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量的規定。

內政部地政司長王靚琇今天受訪表示，建物所有權第一次登記的新成屋，取消屋簷與雨遮的登記已討論多年，原本考量接受度不大，才於100年5月先採行預售屋只登記、不計價的方式；內政部近日檢討相關法規，營建單位也同意不登記，因此順勢修改地籍測量實施規則。

地籍測量實施規則預告修正期間為刊登公報次日起14天內，若無異議，內政部將依法公布實施。1050919

雨遮預告取消登記 建商跳腳：新政府連溝通都不想
2016/09/19 11:44:15 經濟日報 記者游智文╱即時報導
預售房屋屋簷及雨遮計面積，以不計價方式處理已久，但內政部近日預告將進一步實施不登...
預售房屋屋簷及雨遮計面積，以不計價方式處理已久，但內政部近日預告將進一步實施不登記也不計價。 圖／報系資料照
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預售屋雨遮、屋簷可登記不計價實施已五年，內政部近日預告將進一步實施不登記也不計價，建商公會聞訊跳腳，表示內政部事前完全沒有找產業界研商，「自稱最會溝通的政府，現在連溝通都不想了」。

依內政部公告，14天預告期間將於後天(21日)截止，地政司表示，目前尚未接到任何反對意見，預告期間若無異議，就會依法公布實施。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明表示，今天已邀請各市縣不動產開發公會討論，彙整意見後今天就會送文表達反對。

雨遮、屋簷原本可登記，也比照室內坪數價格賣給消費者，但隨房價高漲，各界批評「鳥站的地方」一坪也要四、五十萬甚至上百萬元，太不合理，內政部和建商協商後，2011年規定雨遮可登計但不能計價。

內政部地政司表示，當初採取雨遮、屋簷可登記不計價折衷方式，主要是讓業者、消費者有適應期，降低對市場影響，由於上路已五年多，為杜絕部分建商仍拿屋簷、雨遮變相抬價，於本月7日預告修正「地籍測量實施規則」部分條文，其中針對屋簷及雨遮，明文認定未具構造上獨立性，僅為建物之成分，且非可供人員生活實質滯留空間，將不再測繪登記。

對修正草案內容，于俊明表示，產權登記的目的，是讓消費者清楚知道自己的權屬範圍，如果將雨遮取消登記，會讓使用範圍欠缺明確，在使用上容易產生爭議。

他表示，雨遮是綠建築重要的一環，建築法規對雨遮已有規範、銷售契約與產權登記都要講清楚、透明化，現在突然要取消登記，實在不知道對推動綠建築、維護財產權完整性有什麼助益。

地政司官員表示，預告修法之前曾找各縣市政府、建商討論，不過，于俊明說，包括住宅法的修正、這次地籍測量實施規則修正，內政部都沒有找產業界研商，自稱最會溝通的政府，現在連溝通都不想溝通了，他希望政府能夠言行合一，真正做到最會溝通的政府。
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屋簷雨遮計價否 一屋兩制亂房市
2016/09/18 10:42:36 聯合報 高源不動產估價師事務所所長陳碧源

新政府上台後，不斷進行不動產制度改革。除推動社會住宅與租賃法制化，另一把劍正準備伸向屋簷及雨遮去登記化，不動產市場勢必掀起另一波瀾。
屋簷及雨遮看得到、用不著，占權狀面積達百分之二到六。但因要計價，使得虛灌房屋坪數的問題屢屢引發爭議。

民國九十九、一百年間，政府以預售房屋屋簷及雨遮計面積不計價方式處理，以降低民眾不滿。然而在預售屋轉為新成屋後，於不動產交易市場上，因為權狀有計算屋簷及雨遮面積，所以大多計價。產生房市一屋兩制的怪現象。

內政部今年九月間預告修訂地籍測量實施規則，擬就屋簷及雨遮去登記化，即刪除屋簷及雨遮以附屬建物辦理測量的規定，藉以呼應現行國內司法實務及學說上關於屋簷及雨遮不具構造上的獨立性，或具登記能力建築物應具有定著性、構築性、外部空間隔離性、用途性等的看法。

然而，此舉除將引發建商的不滿，更重要的是，不動產交易市場上將出現新舊建築物面積計算基礎不一致的現象。買賣雙方經常以建坪單價及建物面積作為買賣參考依據。此舉將產生雞兔同籠比較的問題，仍會有交易糾紛。此外，國內不動產交易市場，向來以實坪與虛坪併計面積予以計價交易。這與國際市場上向來以實坪或以主建物作為交易衡量基礎有所出入。

為避免日後交易及投資評價困擾，呼籲政府除進行屋簷及雨遮的去登記化，應進一步於不動產銷售契約書等範本中，以主建物面積作為銷售價格計算基礎，以統一國內房地產計價模式，除可與國際接軌外，也可減少相關紛爭。

倘政府未予以統一計價模式，建議民眾在購置不動產前，應詳細閱讀建物謄本，就其中的主建物、附屬建物、公設部分予以分析建物面積的組成方式，以主建物或主建物加計陽台的得坪率予以分析相關單價，為自己一生難得購置的不動產作最嚴格的把關。

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只比香港大！雙北市公設比創新高　每人平均居住面積6坪

曹逸雯
2014年 10月 23日 17:55

小資買小宅，低單價、低總價、低坪數的「三低購屋學」，已經成為首購族買房的不二法門。
小資買小宅，低單價、低總價、低坪數的「三低購屋學」，已經成為首購族買房的不二法門。
記曹逸雯／台北報導
台北房價居高不下，迫使一般升斗小民房子只能愈買愈小，且根據統計，雙北市的平均公設比分別達34.5%以及31.6%，雙雙創下歷史新高，也使得每人居住面積直直落，台北市平均每人居住面積僅6.29坪，新北市平均僅6.57坪，比東京、新加坡還低，只比香港大一點。
根據住展雜誌統計示，台北市與新北市大樓公設比逐年增加，其中，台北市平均公設比在2006年突破30%後，今年更衝高到34.5%；新北市2011年拉到30%以上後，隔年暫時回降，今年也高達31.6%，雙北市平均公設比連袂創下歷史新高。
住展雜誌企研室經理何世昌指出，公設比增加的主因，除了建案普遍增加休閒設施外，法規修訂以及建築基地縮小，是主要因素。尤其小基地建案規劃的戶數原本就少，但該做的必要性公共設施卻一樣不能少，大、小公設也更多。
住展雜誌也統計，公設比超過40%以上的建案，幾乎都是基地規模在100坪以下的鳥籠建案，以今年為例，台北市有多達14個建案公設比超過40%，公設比最高的建案，其公設比高達53%。
由於雙北市房價不斷攀升，加上大樓公設比居高不下，也使每人平均居住面積直直落。根據內政部最新的「住宅資訊統計彙報」顯示，台北市平均每人居住面積為9.64坪，新北市平均每人居住面積為9.6坪。
在亞洲城市中，香港平均每人居住面積全球最小，僅約4.5坪；日本的東京市民平均居住面積，則有8.5坪；新加坡國土最小，但平均每人居住面積仍有9.1坪。
不過，內政部的平均每人居住面積9坪看似比多香港、東京、新加坡都多，但卻是包含公設，不像日本、新加坡是「實坪」，若將雙北市平均每人居住面積扣除公設計算，則台北市平均每人居住面積僅約6.29坪，新北市平均每人居住面積僅約6.57坪，遠比東京、新加坡還來得低，只比香港稍大，為亞洲次低。

2014-10-24

〔記者林美芬／台北報導〕行政院主計總處調查，北北基平均每人居住面積最小，嘉義縣、南投縣平均每人居住面積則是台北市的一．八倍到二．七倍。

根據行政院主計總處資料，二○一二年全台平均每人居住面積十三．五○坪，但雙北市以大樓住宅為主，平均公設比最高，台北市達三十四．五％以上；雙北市以外縣市，公設比相對較低，中南部農業縣更以透天住宅為主，公設比幾乎是零。

新北市是平均每人居住面積最小的城市，只有九．六坪，第二名是台北市九．六四坪，第三名基隆市十一．一一坪；而且，這三個城市是公寓大樓比例最高的，扣除公設之後，台北市平均每人實際居住面積只有六．二九坪左右。

另外，台北市平均每戶建坪只有三十．九六坪，新北市三十一．五坪、基隆市三十二．四三坪，北北基平均每戶人數超過三人，卻擠在扣掉公設比只有二十一坪的房子裡。

而且，根據住展雜誌的預售及新成屋房價調查，台北市已經沒有一坪百萬元以下的新建案。

相較之下，每人居住面積最大的是嘉義縣，有十七．四七坪，南投縣十七．一九坪居次，苗栗縣十六．九五坪排名第三；這些區域透天住宅的比例頗高，意思是公設比很低，若未考量公設比，嘉義縣民眾的居住面積是台北市的一．八倍；若台北市扣掉公設比三十四．五％，則嘉義縣民眾居住空間是台北市民的二．七倍。

若以每戶住宅面積來看，苗栗縣平均每戶居住面積最大，有五十七．一三坪，是台北市民的一．八倍；其次是南投縣五十七．○七坪，第三名是新竹縣五十五．六二坪。

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53%高公設比！　北市買屋錢逾半付「公設」
TVBS作者： 李郁莉 | TVBS – 2014年10月24日 下午2:55

>台北市不只房價變高，公設比也變高了，最近甚至出現公設比高達53%的建案，超過一半的買房錢都付給公設；台北的平均公設比也超過3成，達到34%，從過去零公設，到現在動不動破3、4成，民眾直呼太誇張！

民眾：「30幾(%公設)的時候，我就覺得錢都去買公設啦，50幾(%公設)更誇張。>>」

沒聽錯，53%，台北公設比出現新高，等於花了錢，超過一半都拿來買公共設施。回想過去，老台北人說，不是這樣子。民眾：「30年前(買房子)，公設比喔，沒有啊，現在買不起啊。」

老公寓零公設比，但新建案的公設比逐年上漲，台北市公設比，2004年是25%，今年平均已經達到34%，甚至出現53%的高公設，超過3成也是常態，萬華 Fancy1的公設比就達到40成。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐：「規定8樓以上的這個大樓，必須要有2座的逃生梯，那這麼一來，其實在這之後所蓋的新大樓，他就面臨到公設比可能直接就會面臨破30。」

2005年營建署修正建築技術規則，增加逃生設施規定，公設比自動增加，華廈要符合規範，很容易就會超過3成。

公設比一般指機電空間、樓梯間、電梯、防火門、雨遮、中庭等等，但算法也得仔細看。張旭嵐：「雨遮呢，雖然計坪不計價，但事實上呢，建商是透過雨遮的坪數，來稀釋你總共的坪數。」

一般來說，老舊公寓和基地面積小的建案公設比較少，如果是看預售屋，民眾記得看仔細、多發問，免得買房的預算都被拿來蓋公設。