林口社會住宅。 圖：內政部提供（資料照片）國家住都中心：林口社宅9/1起續租 租金調漲1.5% | 財經 | 新頭殼 Newtalk https://bit.ly/3mODaNU
林口世大運選手村社會住宅自107年釋出迄今，2,500戶已全數出租，為因應首批住戶租約屆期，國家住都中心將自9月1日起陸續通知1,322戶住戶續約，另為照顧弱勢及在營運財務間取得更健全永續的平衡點，續租租金採每年調漲1.5%計收，仍全數維持在市價6折以下。
國家住都中心說明，因為林口社宅現行租金明顯低於林口地區的租屋市場行情，一般戶約為市場租金57折（每月每坪307元），優先戶約為市場租金46折（每月每坪246元），衡平住戶的經濟負擔能力、租金訂定合理性與住宅政策永續性，故議定續租租金採每年調漲1.5%計收，一般戶續租每月每坪租金為第1年312元、第2年316元、第3年321元，優先戶則為250元、253元、257元。
這次續租將依住戶最新證明文件檢視承租資格，原來是一般戶的承租人，續租時，若具有優先戶資格，將以優先戶租金續約。同時，為方便民眾申請，這次續租採24小時線上申請及各區服務中心現場收件雙軌受理，請有意願續租的住戶於通知的期限內繳交續租申請文件。
國家住都中心表示，公共藝術執行團隊已經進駐林口社宅，將於疫情趨緩後，舉辦公共藝術的工作坊及各類講座，歡迎所有住戶參與，更期待租約將屆期的住戶們繼續生活在這個大家庭，共同締造林口社宅的居住文化。 國家住都中心：林口社宅9/1起續租 租金調漲1.5% | 財經 | 新頭殼 Newtalk https://bit.ly/3mODaNU
社會住宅，不只是政府的責任
作者 吳道揆
2021-04-20
社會住宅是個很好的影響力投資議題。儘管不是大慈善家，也不是如Apple般大企業，我們依然可以投身社會住宅的影響力投資事業。 圖片來源：社會住宅，不只是政府的責任 ｜ 吳道揆 ／ 影響力投資 – Do Well by Doing Good ｜ 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj
就在2019年11月4日，全球所有主要媒體都以斗大的標題刊登：Apple承諾出資25億美元，助陣加州對戰住房難題。
美國是個比較富裕的國家，政府用盡各種方法幫助弱勢族群，降低住房壓力。例如對金融機構及建設平價住宅的建商給予租稅減免、低價貸款、配合撥款等，鼓勵他們推出平價住宅，或租或賣；同時也直接針對弱勢族群，提供多種補貼措施，如降低利息、補貼租金、甚至直接提供公屋。
即使如此，美國依然還有超過1,100萬家庭，他們每月租金，居然超過收入的50%。很可怕吧！這些人大約相當美國總人口的10%，還不包括被房貸壓得喘不過氣來、隨時擔心房子被銀行收回拍賣的「薄殼蝸牛」及無家可歸的遊民「無殼蝸牛」。
加州是美國最富裕的州，以矽谷為核心的舊金山大灣區，從聖荷西到舊金山的北加州，就是皇冠上的那顆大寶石。然而，他們所面對的情況又更為特殊。矽谷成就了世界上眾多著名的科技公司，例如HP、臉書、谷歌、蘋果等傳奇，創造了巨大的財富，吸引了無數淘金客勇闖美國現代大西部。這當然也帶來了巨大的住房需求。
在加州，蓋房子大不易。設計圖，公聽會，都要經過好幾輪，自然也就限縮了房屋的建造速度。多年下來，住房需求增加的速度遠高於供給。不用念經濟學，都知道房屋價格及租金自然迅速攀升。對於科技新貴倒沒所謂，但是，對於普羅大眾呢？餐廳服務員、清潔隊員、外送小哥怎麼辦？小學初中老師呢？再怎麼努力，工薪收入也打不過高漲的房價。面對這種住房的壓力，僅僅在今年的4～6月，就有3萬居民，被迫「逃離」舊金山。這當然也造成了很大的社會問題及壓力。遊民增多了，市容變差了，小罪變多了，安全感低了，毒品更氾濫，法律、醫療、遊民安置的費用及壓力都變大了。
用聰明分配與投資，建立可以永續管理的社會住宅體系
在這裡發跡、視這塊寶地為家的Apple決心出手。CEO庫克說，穩定的住宅意味著安定、尊嚴、機會及自豪。這裡是我們的家，我們責任深遠，Apple要做解決方案的一部分。經過審慎的研究評估，Apple決定與州政府密切合作，承諾出資25億美元的一筆「小錢」，來協助解決矽谷周邊住房壓力問題。
對於每年賺進500、600億，手上現金（及約當現金）超過1,000億美元的Apple來說，25億美元的確不是大錢。但，即使不是大錢，他也沒打算一次性的捐掉。反而要根據他們的研究，有系統地分幾個方面，以企業思維和市場方法來解決問題。因此這25億美元的分配如下：
1.其中10億美元投資基金，用來增建社會住宅：給州政府及若干市政府一個貸款額度。透過他們與房地產開發商合作，低利貸款，幫助開發商為中低收入戶迅速建造成本低廉的社會住宅。Apple收的是利息，較低的利息。
2.其中10億美元為貸款基金：Apple也與州政府合作，低利貸款給首購族，幫助他們支付頭期款及貸款。主要對象為服務業、學校僱員及退伍軍人。Apple收的仍然是利息，較低的利息。
3.其中3億美元價值的Apple土地做為建地：建設社會住宅，可租可售。
4.其中1.5億美元作為社會住宅建設基金：與地方金融體系例如「矽谷社會住宅信託公司」（Housing Trust Silicon Valley）[1] 合作，支持社會住宅興建。這1.5億美元包含了可寬限貸款[2] 捐贈。
5.其中5,000萬美元捐贈給專業機構，解決當地遊民問題：「目的地：家」（Destination：Home）是一家專門以提供法律、醫療、教育培訓、就業輔導等服務以解決遊民問題的機構，並會對於經濟瀕臨崩潰的家庭進行各項預防措施。這5,000萬美元對他們是很大的財源與鼓勵，
Apple真是聰明。25億美元分出輕重緩急，有系統的聯合各方資源及專業，共同解決問題。真正的捐款只有5,000萬美元，占25億的2%，其餘資金基本都可回收，加上少許利息，資金可以重複運用。這正是影響力投資的精髓。帥哥州長紐森（Gavin Newsom）盛讚Apple這項空前的慷慨義舉，更欣賞Apple的創新策略及系統化的解決方案。他說，Apple這麼做，其實也給矽谷其他公司做了很好的示範與啟發。希望這些公司可以追隨Apple腳步，共襄盛舉。
既解決社會問題，又能在市場上賺錢
Apple的例子，讓我們看到：
1.系統方法，多層次的解決問題：社會問題很複雜，Apple根據嚴謹的研究，同時針對供給面（建屋核准、金融貸款、提供土地、增建社會住宅）與需求面（低利貸款、針對特定對象、減輕購屋租屋負擔）來解決住房緊張壓力，更直指核心，無償捐贈，幫助現有遊民並預防遊民增加。
2.運用槓桿，調動各方專業資源：調動了政府、金融業、營建業以及社會福利服務機構，為了一個有意義的重大目標，各自發揮專長，又相互共同合作。同時大家又能在這過程中各取所需，發展壯大。
3.追求雙底線，典型的影響力投資：既解決社會問題，同時又追求財務利潤。雖然其利潤低於市場利潤，但這正是Apple的「選擇」，至少這部分資金／資源不是捐贈出去，永不回頭，而是可以生生不息，重複運用，照顧更廣大的需要。這種做法非常值得國內慈善機構參考。
事實上，社會住宅是個很好的影響力投資議題。無論對外出打拚的年輕人，或當地的弱勢族群，社會上的壓力與需求非常明顯。除了少數國家特例，社會住宅不能只靠政府，反而非常適合慈善基金會、宗教團體、金融機構、營建業、房屋仲介及管理等組織與政府合作，自行或幫助興建、購置社會住宅，出租管理，活絡社區，幫助弱勢，提升居住正義，增加社會安定與幸福感。
社會住宅的擁有者，無論是興建或購置，補貼部分租金，既可行善，也可增加滿租率，政府也有各項減免及獎勵措施，總體營運收入減少有限，但是保值增值的空間永遠存在。
筆者曾經在義大利中部的古城佩魯賈，住過一個由中世紀修道院改建的學生及上班族宿舍。除了漂亮庭園、參天古木、很好的沈思散步空間外，還有個大大的共享廚房及多功能交誼廳，各國學生各「炊」各調，或聚或散，進行文化美食的交流互動。該宿舍管理良好，窗明几淨，租金也便宜，是我心目中典型的社會住宅，「北漂青年」的理想住所。
其實廣義地說，當年的眷村也是一種社會住宅，既安定了軍心，也活絡了地方經濟，對社會有一定的貢獻。但是，當然算不上是影響力投資。社會住宅不只是蓋一堆房子，還注重社區經營，針對社區內部居民需要提供「支援服務」，讓居民不僅在此居住，更可在此成長。
世界上只有一個Apple，也只有很少數的企業可以承諾25億美元，來做與本業並無直接相關的社會住宅。我們一般小老百姓又能做什麼？對需要巨額資金的社會住宅，如何可以既有功於社會，又能賺取合理利潤？
先舉個美國老牌的社會住宅影響力企業，試著回答這個大哉問。
用企業精神，解決難纏的社會問題
吉姆・羅斯（Jim Rouse）生於1914年馬里蘭州的中產家庭。雖然患了小兒麻痹，但是堅毅鍛鍊，高中時已成田徑明星。只是命運風雲難測，他的父母在一年內相繼去逝。無力償還房貸，銀行收回了吉姆的「家」。
還好有姊姊們的照顧，半工半讀，吉姆先後在聯邦住宅管理局（Federal Housing Administration）做過文員，還在停車場幫忙停車，讀完大學，上了法學院夜校。由於努力、機遇加上自幼的堅毅性格，他成為美國史上最成功的地產開發商之一，在美國東岸開發管理過大量的購物商城，也曾專注大型社區整體開發，更曾經從無到有建造了一座城市──馬里蘭州的哥倫比亞市。其後，他重整了許多大都會裡的歷史建築及破敗地區，轉化成觀光休閒購物的市場，例如波士頓的法尼爾廳、紐約的南街海港等，幾乎每次都是引領風潮之作。
1973年春天，吉姆在教會裡碰到三位女士。她們說，附近有兩棟超級破爛的建築，裡面的居民好可憐，生活得毫無尊嚴。她們問吉姆，我們何不買下這兩幢樓，改頭換面，整修整潔，把尊嚴還給住戶？
因為真的懂房地產，吉姆有100個理由拒絕，告訴她們這太困難、太瘋狂，真的沒有辦法。然而不久後，他又在教堂見到這三位女士。她們說，我們搞定了。
他問，搞定了什麼？三位女士告訴他：我們已經付了訂金，買下那兩幢樓房。
吉姆有點被她們的大膽嚇到。更令他驚訝的是她們堅定的決心。幾位女士在教友間集資，把團體取名「歡慶」（Jubilee），支付了不可退款的訂金。她們鐵了心，就是要做。反思他這成功的一生，作為開發商，卻從未真正關注過最弱勢的族群，他們的生活、夢想與機會。吉姆懂得怎麼做，但是這三位女士比他更有心。
吉姆感動了，加入了他們，花了6萬個小時重新整理這兩棟樓，開始了當地社區的轉型，也誕生了日後這家著名的社會企業：「企業社區夥伴」（Enterprise Community Partners）。
Enterprise致力結合各種公私資源、專業能力、資金以及志同道合的人們，共同打造優質且負擔得起的社會住宅及社區，做為弱勢族群的「家」。他們相信，「家」是一切的起點。他們善於與人合作，無論新建或改建，都懂得運用設計及營建科技，力求效率與節約。他們尊重環境，注重節能減碳，講究文化與創意，營造健康的社區。並且針對不同的居民需要，提供不同的社區服務，包括創造就業。
美國社會住宅及扶貧政策非常複雜，各級政府對於社會住宅的投資建造、補貼條件、福利規定都有不同。Enterprise有專門研究政策的部門，負責遊說政府，為弱勢族群爭取最大的資源與利益。他們也很注重培養人才，設立了獎學金，讓年輕學子實際參與社會住宅及社區的規劃設計及服務，希望他們將來成為社會影響力方面的領軍人物。
在大多數人都打算退休、安享餘年的68歲，吉姆與太太派蒂（Patty）攜手，展開了他們人生最大的野心──打造安全、健康、平價的居所，讓每個美國人都有一個「家」。
在為這家公司起名字時，吉姆回顧了他這一生，20世紀的動盪起伏以及自己事業的打拚奮鬥，讓他想起了一種精神。這種精神幫助了美國的成長，度過了二次世界大戰及大蕭條，也是讓他獲致成功的力量。那就是「企業精神」。因此，他為這家影響力企業取名「Enterprise」，企業。
30多年來，他的組織以企業精神與方式，成功在美國50州投資了436億美元，建造了將近60萬戶住宅，幫助了數百萬的弱勢貧民。這當然是個巨大的影響力企業，美國的IA 50[3] 連續4年把Enterprise列入影響力投資的榮譽榜單。
小老百姓也可以做到的事
事實上，Enterprise是榜單上6家10億美元資產俱樂部的一員。這麼大的公司，跟我們小老百姓有什麼關係？
Enterprise的投資資金來源基本有三：1.捐贈，2.大企業的委託管理，3.個人投資。其中個人投資金額有大有小，期間有長有短。例如他們發行了一種債券Enterprise Community Impact Note，最小的單位為5,000美元，最短期限為1年，利息1%，最長10年期，年息3.5%。這回答了我們前面的問題：在社會住宅的影響力投資議題裡，我們小老百姓能做什麼？
事實上，歐美有不少這類專注社會住宅的基金。即使不是大慈善家，又不是大企業如Apple，我們也完全可以投身社會住宅的影響力投資事業。社會住宅是影響力投資很重要的一個主題，可以是公私合作的最佳範例。在應用上可以聚焦在SDGs來評估其社會及環境影響力，並運用「混搭金融」（blended finance）的方式結合各種資源，不論私人或政府、股權或債權、慈善資金或市場利潤，都可以平衡其各自利潤與影響力的追求。我們不妨思考：
1.Apple的例子，可以給我們什麼啟發？可否在台灣複製？誰來做？大企業？慈善基金？宗教團體？或者共同基金？
2.Enterprise的例子，又給了我們什麼啟示？如何集結力量與資源，來開創人生大戲？
3.台灣有哪些民間的社會住宅？無論是新建或改建，集中或分散，出售或出租？
4.對這些私營的社會住宅，政府的角色為何？稅收減免？投資獎勵？財務補貼？提供用地？協助規劃？幫忙籌資？其他？
5.在台灣，民間做社會住宅，有無困難？有無法令障礙？有無信託管理？有無籌資管道？社會住宅，不只是政府的責任 ｜ 吳道揆 ／ 影響力投資 – Do Well by Doing Good ｜ 獨立評論 https://bit.ly/3gqYJRj
林洲民：「自私的台北人」 不接受公宅
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2016-05-08
〔記者鍾泓良／台北報導〕台北市都發局近日在文山區辦公共住宅說明會，屢遭民眾反對，日前媒體人黃創夏還到場批都發局「粗暴決策」、「為了政績拿居民開刀」。都發局長林洲民昨邀黃創夏等人出席「居住正義進行式台北公共住宅展」座談，林反批，許多「自私的台北人」可以忍受假文創、假ＢＯＴ卻不能接受公宅；但黃認為，是市府在說明會專業及誠懇都不足。
林洲民（右）、黃創夏（左）一同參加座談，對於公宅議題言詞交鋒。（記者鍾泓良攝）
林洲民（右）、黃創夏（左）一同參加座談，對於公宅議題言詞交鋒。（記者鍾泓良攝）
林洲民說，興隆一期公宅目前是十四人搶一戶，接著他以廣慈博愛園區開發案為例，指有許多「自私的台北人」可以忍受假文創、假ＢＯＴ，卻對公宅跟社福設施排斥，讓他不解。
黃創夏反擊 市府說明會不專業
但黃創夏說，他最怕政府心態是「相信我，我是來幫你」；接著重提三月在文山區華興段公宅說明會對官員大發雷霆，「是因為認為都發局不夠專業」，甚至地圖巷道名稱都寫錯，也沒做過專業評估，卻要蓋出容積率四百五十％、廿一樓的公宅。
林洲民回應，從沒公宅規劃容積率四百五十％，進到台北市都市計畫委員會審議後還可以得到相同容積率數字；但他當場也檢討都發局，「怎麼可以把九十五分事情講成五十九分？」
黃益中建議 公聽會全上網直播
與會的台灣居住正義協會理事長黃益中表示，今天如果是建商在私有地蓋豪宅，居民絕不會反對，建議未來把公聽會全程上網直播，讓大家看看這些「牛鬼蛇神」。
另一方面，林洲民也重述，國防部不反攻大陸，為何不將土地拿來做無償使用，也就是做公共住宅；並透露北市府日前曾和新政府團隊開會討論，「好消息是北市府不用從口袋拿出三百九十億台幣出來」。都發局表示，目前公宅土地價購費用為三百九十四億元，其中包括青年營區及六張犁營區。
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五萬戶公宅 柯Ｐ仍可圓夢
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2015-07-20 06:00
◎ 劉瑩
柯市長上任半年多，可能在找建地上處處受阻，竟稱當初八年蓋五萬戶公宅的政見是「不知道怎麼做夢夢到的」。其實，這並不是完全不可能的夢，在此給柯市長幾點建議。
第一，市區精華地應以最小宅為原則，郊區則適度放寬。台北市區的土地寸土寸金，個人居住空間可以抓個三、四坪左右就好，市郊則可以放寬一倍或更高。要便利省時就得省空間，要大空間就少了時間跟便利，這很合理，而且市區租金高一倍，本來坪數就宜小不宜大，免得蓋好了沒幾個人租得起。如此一來，一萬坪多的空總就可以蓋出上萬戶青年出租宅。
第二，建議柯放棄假中立支持蔡英文，幫忙拉高民進黨氣勢，拚國會過半，上任後才管得動最大地主國防部。柯沒看到嗎？國防部這一年來，柯越要地它越賣，像是故意要惡整柯似的，拚命廉售大安、松山的十九筆精華地，未來甚至還有四十八筆土地等著跳樓大出清！國防部的土地如果能攔下來，柯想蓋個三、四萬戶應該沒問題，更何況另一個土地可能來源松山機場的那塊地，拆遷一樣需要中央配合。
個人認為，八年五萬戶是柯市長當初競選時很重要的政見，也收買了不少年輕人的心，如果五萬戶達不到，少個一萬戶民眾應該也能接受，但上任沒多久就自稱這個重大政策是「夢到的」，這樣的說法非常不恰當。
（作者為醫師，台北市民）
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買公共住宅真的便宜嗎？陷阱藏在細節裡
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面對高民怨的房市問題，台北市長柯文哲上台後，就宣示大力推廣公共住宅，各縣市也紛紛規劃興建社會住宅。但是隨著浮洲合宜住宅的大樑出現裂縫、還有空心地磚、漏水等問題後，也引發民眾的安全虞慮。
到底民眾如何看待公共住宅？公共住宅究竟值不值得買？根據中信房屋一項針對公共住宅的最新民調顯示，合計高達74.1％的民眾認為，就算自己有資格申購公共住宅，也不會考慮入手。
這對中央及地方政府一窩蜂主打公共住宅政策來說，無異澆了一桶冰水，是值得注意的警訊。
為何政府的美意，民眾不埋單呢？
根據中信房屋的調查顯示，其中有近六成民眾（56.9%）寧可租也不想買，其次是民眾在意工程品質（31.5％），對公共住宅的工程品質有疑慮。
中信房屋副總經理劉天仁指出，56.9％的民眾表態「以租代買」，顯示民眾面對高房價的無奈處境，已有「有得住不必一定要買屋」的覺悟，可當成政府未來規劃公共住宅政策的參考。
另外，也有17.2％的民眾認為公共住宅社會觀感差，將造成房價下修的風險，擔心被貼上社會住宅的標籤後，一旦房價下修，會比正常住宅幅度更大，風險偏高。
綜合高房價的擠壓、對公共住宅工程品質的不信任，以及「標籤效應」三大因素。劉天仁認為，出租型態的公共住宅是目前最可行的道路，且就現行制度來看，對想住進公共住宅的民眾而言，同樣要繳租金，單純的公共住宅出租，比地上權住宅來得划算。
反觀營建署6月10日才宣布計劃大力推動地上權型態的「青年生活住宅」，剛好跟中信房屋的調查結果背道而馳：多數民眾只想租不想買。
劉天仁分析，地上權產品售價比一般售價低二至三成，看似便宜，實際上卻不然，反而很貴。地上權住宅太貴是因為地租收取方式不合理。例如新加坡及中國大陸的地上權，租金是固定的，反觀台灣收取地租的百分比就算是固定的，但公告地價卻是浮動的，造成地上權看起來便宜，卻另藏陷阱。
住戶每年繳交地租，是按照公告地價年息3至5％計算，而公告地價在政府的稅收壓力下，逐年朝接近市價的方向調高，每年愈付愈多，等於是購屋人開給政府一張空白支票來支付地租，對購屋人來說是無法估算的成本。
反觀自用住宅的地價稅率，只有申報地價的0.2％（申報地價為公告地價的80至120％），比起市面上公共住宅的地上權產品，每年交公告地價的3至5％的地價稅低了許多。
公共住宅的地上權跟一般租屋相較，同樣都沒有土地所有權，且房子愈用愈舊，在銀行的認定裡，鋼筋水泥的房子耐用年數是50年，50年後，房子價值為0，土地價格卻有極高的機率翻漲，這也是地上權的公共住宅產品，在台灣推動不易的主因。
所以劉天仁建議，政府應邀集學術界、產業界及相關住宅正義組織，加入規劃討論過程，形成覆蓋面最廣的共識，才有助於順利推動公共住宅政策，早日讓民眾「有感」，達到居住正義的目標。
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花敬群：離譜的青年住宅政策，源於荒唐的心態
By 作者: 花敬群, opinion.cw.com.tw
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五月 12日, 2015
合宜住宅從弊案到劣質住宅的問題還在繼續延燒之際，我們的政府竟還如此白目的宣布，要在5至10年內興建2萬戶出售式「青年住宅」。我們在氣憤之餘更應該探究，到底是怎樣的心態讓政府做出如此荒唐離譜的政策？
民國100年底通過住宅法，其最核心的住宅政策就是「只租不售」的社會住宅。但是，三年多來中央政府最強力放送的住宅方案，卻是已經被罵到毫無翻身機會的合宜住宅。合宜住宅是沒有任何法源依據的政策，卻在中央政府的政策重要性上，完全壓制住宅法所規定的社會住宅。政府不願依法行政，反樂於從事違法亂紀的政策，其中必然有鬼。
合宜住宅是民國99年由當時的行政院秘書長林中森（院長吳敦義）與營建署長葉世文（內政部長江宜樺）主導，決定採取標售土地方式公開招商。板橋浮洲合宜住宅的標案名稱叫做「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第一、二區土地標售案」；桃園合宜住宅標案名稱是更離譜的「機場捷運A7站合宜住宅招商投資興建（用地預標售）案」。是的，對政府而言，合宜住宅政策就是兩件面積分別高達6.6公頃（約2萬坪）與9.81公頃（約3萬坪），合計超過兩座大安森林公園的「土地標售案」。
依據「公有土地經營及處理原則」規定，500坪以上公有土地是不得標售的。但是在行政院主導做莊之下，兩處合宜住宅6塊基地政府共賣了約226億元，五家得標建商（日勝生、遠雄、皇翔、名軒、麗寶）估計可獲得200億元的無風險利潤（因為個案都秒殺）。而興建超過8千戶價格較低廉的住宅，成為許多渴望擁有住宅者的夢想與投資客覬覦的對象。因此，這項本質嚴重錯誤的合宜住宅政策，卻在政府刻意以居住正義的包裝下，成為看似多贏的利民政策。而且，在此過程中，政府只要負責簡單的公告招標動作，就可以獲得大談居住正義的政績。其中的狡詐程度，真的可以獲得諾貝爾獎。
其實，合宜住宅政策操作的手法，與不肖經營者透過五鬼搬運方式掏空企業資產如出一轍。一切的設計安排都是為了私利，而非為了企業的永續經營。
政府規定大面積公有土地不得出售，很重要的目的在於維繫政府資產的永續循環利用，特別是做為推動合理住宅政策的核心資源。我們的政府高層卻費盡心思去發明規避政策原則的手法，只想盡快變賣家產供任內揮霍，所以合宜住宅（以及地上權BOT）就成為符合政府極短期利益的聰明之舉。
透過招商交給建商執行更是精彩與可惡。過去的國宅政策至少還是政府主導興建，合宜住宅的做法則是讓得標建商可以毫無風險且輕易的獲取百億以上利潤。這種潛在龐大金額的官商交相賊遊戲，豈僅止於賄賂事件，而是掏空國家資產的具體行為。想想，執行一項應該無利可圖的公共福利政策，竟可創造百億以上利益，其中利益輸送的嚴重程度，直逼無政府狀態。顯然，這絕非玩一次兩次的遊戲，而是習慣且囂張到不知節制才會出現的結果。美河市、交九、大巨蛋…等等，不也都是相同的結構嗎！
其實合宜住宅最厲害的一招是強調協助無殼蝸牛購屋，便宜出售給民眾。這是藉由強化社會上原就存在的扭曲混淆觀念，來增強錯誤政策政正當性；也是聯合貪婪與私利來壓制合理與公益的惡劣手法。這種包裝著福利政策糖衣，卻從事掏空與利益勾結的政策，絕對是壞的極點的政客才做得出來。可恨的是，我們剛好有這樣的條件。
因為，支持合宜住宅的人不在少數，包含專家學者與官員。
終究我們社會上還是有些人對「有土斯有財」、「租不如買」與「交給市場執行」存在根深蒂固的刻板信仰，而某些官員的心中也對「便宜行事」與「逃避責任」懷抱認同。他們對「只租不售」的社會住宅充滿抗拒與疑慮，特別是認為若由政府主導興辦必然成為災難，因為那是真正的責任承擔，不是政客們會有的態度。因此，他們對於住宅政策應有的基本規格（一定數量的社會住宅），以及政府應盡的基本職責，絲毫不放在眼裡。我聽過一位資深總體經濟學者這樣說：「住宅政策不應該是福利政策，應該是市場事務。」也聽過一位前任直轄市長說：「居住正義很重要，但以不危及房地產市場為前提。」還聽過一位現任直轄市長說：「高層告訴我，出租住宅千萬不要碰，真的很難管。」
他們在意的是怎樣有效率的把公有資產換成錢，把這種變賣祖產的事美其名為資產活化；他們認為設計出可以讓建商樂於參與的條件才是重點，將強烈讓利來取代政府無能的做法，稱為獎勵民間參與公共建設。此外，他們還把政府協助民眾維繫基本居住權益的責任稱為錢坑，且不願相信行政部門可以做好住宅政策。其實，這些專家與官員們所想的，就是讓政府繼續無能好繼續掏空。
這是做官不是做事，這是政治不是經濟。但是，我們還有不少懂得做官的政治人物，不願好好規劃只租不售的社會住宅該如何落實，還是整天肖想合宜住宅的美好，那種可以拿錢，做少少事，還能博得政績的美好。於是，在合宜住宅已經妖魔化的現在，我們的內政部將合宜住宅重新換包裝，再更改有效期限，告訴我們他預備推動只售不租的青年住宅。新包裝叫做轉售時由政府買回，有效期限改為未來5至10年，數量2萬戶。
實在不想說這個任期只剩一年的政府，怎還好意思提出長達十年的爛政策，本質上就是個空包彈。況且，政府買回機制內容如何也毫無規劃，更何況國人或投資客是那麼懂得如何藉由真出售但假出租、假贈與、假信託或假借貸等方式逃避管制，這些事情又有誰會去管！如果青年住宅政策只是個假議題也就罷，怕的是，在只剩的一年裡，政府又假藉青年住宅名義來賣地與掏空，簽一些合法但毫不合理的合約，讓下一屆執政者去擦屁股。這絕對是目前執政者的強項。
我相信青年住宅不會是最後的亂象，因為還有不少中央與地方政府官員，依然念念不忘合宜住宅的美好，而且心不甘情不願碎碎唸著社會住宅的困難與壓力。甚至，在民間興建的合宜住宅品質出現大問題之際，懷疑未來社會住宅品質可能更糟的聲音也將陸續浮上檯面。
荒唐的政府與官員就是會搞出離譜的政策，但是他們絕對會盡力包裝些福國利民的外衣，捏造些公平正義的口號。但只要仔細看一看用心想一想，就會發現這些政策的內涵只有私利與貪婪，屬於公益與責任的事務，則被各式各樣的藉口排除。我們唯一能期待的，就是已經宣示要大力推動只租不售社會住宅的縣市政府，請務必正正當當好好做，讓台灣重新燃起希望。
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公共宅傷房價？ 社宅聯盟斥「歧視」
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2015-03-07
〔記者邱柏勝／台北報導〕台北市府規劃釋出捷運聯開宅做為公共住宅，引發部分捷運聯開宅居民抗議，認為將造成生活品質變差、房價下跌。對此，社會住宅推動聯盟反駁，強調此言論根本是「居住歧視」，侵害他人受憲法保障的居住權。
社宅聯盟表示，公共住宅與捷運結合，日、韓、香港、乃至歐美都有類似案例，有充分的公共性、正當性與必要性。政府取得之公共資產只租不賣，不會變成房產炒作的標的，也能讓政府鉅額投資的捷運建設，發揮更積極的公共服務效益。
但部分聯開宅居民宣稱，公共住宅放在聯開宅裡會讓生活品質變差，讓房價下跌，因此強烈反對，揚言控告政府。社宅聯盟表示，這種排斥與抗爭，根本是「居住歧視」，既違反了聯合國一九六六年通過的「經濟社會文化權利國際公約」精神，更是侵害其他人憲法保障的居住權。
社宅聯盟說，去預設承租人（無自有住宅，家戶收入四十％分位以下）會髒亂吵鬧、損壞設施等等，說穿了根本是對無力購屋者人格道德的歧視，須予譴責。
柯P捷運聯開宅來了！不限市民、最低租僅6800元
林欽榮今天在捷運台北橋站視察聯開宅，他透露，內部裝修和格局「令人驚艷」。（圖擷取自林欽榮Charles Lin臉書）
〔本報訊〕台北市長柯文哲選前曾說，將提供5萬戶公共住宅。繼昨天發布捷運台北橋站的聯開宅照片後，副市長林欽榮今天補充，每戶最低租金6800元，申請資格不限於台北市民，只要在台北就學、就業，薪資在規定之內的人都可以申請。
林欽榮今天在捷運台北橋站視察聯開宅，他透露，內部裝修和格局「令人驚艷」。（圖擷取自林欽榮Charles Lin臉書）
林欽榮在捷運台北橋站視察聯開宅，他透露，內部裝修和格局「令人驚艷」。（圖擷取自林欽榮Charles Lin臉書）
林欽榮在捷運台北橋站視察聯開宅，他透露，內部裝修和格局「令人驚艷」。（圖擷取自林欽榮Charles Lin臉書）
首波的4處捷運聯開宅中，台北橋站將有327戶、龍山寺站11戶、內湖港墘站也有20戶，新店機廠（美河市）只租不賣的純住宅有258戶，另外規畫406戶「住辦合一」的青年創業空間，同樣只租不賣。
據《TVBS新聞台》透露，林欽榮公布的台北橋站聯開宅，將推出38至54坪物件，一戶最低租金只要6800元，比周邊大樓20坪萬元起跳的租金行情便宜非常多，只要是年收入120萬以下、與和配偶名下都沒有房子的人，都可以申請。
林欽榮表示，這是全台灣首次將捷運宅正式公共化，這些只租不賣的捷運聯開宅，租金價格至少是市價的7～9折間，坪數則是10～30坪，因為目前幾近完工，3月初就會公告資格、地點和戶數，預計4月初開放申請。
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彭揚凱：別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了！
2015/01/06
作者:
彭揚凱
關鍵字: 社會住宅 可收益性 高價 房地產
日前，壽險公會釋出「撥270億在新北市蓋3萬戶社會住宅」的訊息，引發各界報導關注，亦有經濟學者撰文力讚此為「可收益」的創新模式。據筆者瞭解，此僅為公會單方面釋出信息，做為政策尚有距離，然本文想藉此事例，提出一詰問：「收益性」社會住宅真的可行嗎？
社會住宅興辦推動，不論是政府還是民間來做，土地、資金、興建及營運管理為最關鍵三大課題。就此次壽險公會提出之構想，為「政府拿出位於都會區、交通便利的國有土地，由民間資金興建社會住宅或青年住宅。」看似美好，殊不知此模式有三大盲點並未被釐清。
● 壽險業出錢是否比較划算？
首先，按公會目前的算盤，政府出地、壽險業出錢，但沒講清楚的是，負責興建及營運管理的是誰？壽險業基於長期、穩定的投報的資金配置考量，相較於一般地產商，或應較有意願投資租賃住宅。但目前公會所提構想，強調的是出資角色，講白一點就是借錢賺利息(3%投報)，至於真正風險所在的興建及營運管理，則語焉不詳。如僅只是資金提供角色，目前低利率、多游資情境下，會比跟銀行土建融資划算嗎？更遑論依據住宅法，興建社會住宅可由政府「中長期資金」融通及利息補貼。當然，壽險業如願接手興建及營運管理則另當別論，但這是他們的專長嗎？他們願意承擔嗎？
● 社會住宅成本難道只有興建？
其次，公會對財務的估算過度誇大與輕忽樂觀。依照他們自己的算法，每坪造價10萬，每戶20坪，投資270億也只能興建一萬餘戶，何來三萬戶之有？此乃過度誇大！又其投報試算，除未考慮社會住宅性質高估租金外，更離譜的是僅考量營建經費，殊不知全世界社會住宅成本估算，皆必須計入後續40到50年的中長期修繕與管理營運支出，依據日、韓、香港等國經驗，此約為興建經費的六成到八成。當此項修繕與管理計入成本後，3%投報的算式立即破功，實為輕忽樂觀！試問，租金與市價相差無幾這是社會住宅嗎？收益都讓你拿了，中長期修繕與管理營運支出的錢誰買單呢？
● 為何各國都不做「可收益性」社會住宅？
第三，是「可收益性」社會住宅的迷思。簡單的說，社會住宅為具福利（低於市場租金）性質之投資，不論是政府或是民間興辦，純就租金收益皆不足以回攤興建營運成本，最終都需政府（不同形式）補貼，這在世界各國經驗無一例外。如「可收益性」社會住宅果真可行，無疑是創了台灣奇蹟、世界首例，相對歐、美、日、韓這些投入鉅額補貼的作法豈不愚蠢至極！他們都是笨蛋嗎？
● 政府為主、民間為輔
老話一句，天下沒有白吃的午餐！壽險業或民間興辦不是不行，但應面對興建及營運管理的執行，並在財務估算上應立基於低廉租金並反應全部成本，誠實說出為達3%投報需政府怎樣的補貼協助？相對地，政府應重行思考興辦社會住宅時它的角色為何？「不出錢、少責任」是不可能的，因此在政府還是民間興辦的考量上，回歸到以「公帑節省價值(Value for Money)」與「社會益本分析」(Social Cost Benefit Analysis)做為評估指標，才是正道。
基於台灣社會住宅存量嚴重不足的急迫性，又考量當下房產市場生態現實，我還是主張，「政府興辦為主、民間興辦為輔」才是當下優先的選擇途徑。循此，政府帶頭累積社會住宅整體能力（know-how），至於民間參與，則先從營運管理接手，再逐步發展到如同歐美民間住宅法人從頭至尾一把抓，方為務實作法。請各界慎思，別再灌「可收益性」社會住宅這種迷湯了！
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為什麼周星馳會是台北市「社會住宅」的最佳代言人？
我在台北工作，這幾年一直想在北部地區買房，但是預算不多。我前兩次板橋浮州、林口A7合宜住宅抽籤都沒有抽中，沒買到實在很可惜。原本考慮等桃園八德也推合宜住宅，結果居然發生弊案，搞得政府又說合宜住宅是錯誤政策所以停了下來，改研議只租不賣的社會住宅。坦白說我只想在北部安居，可以住新房子最好，我也不排斥租社會住宅。但家人說我從小籤運就很差，國中抽到放年班，當兵抽到金馬獎，公司尾牙從來沒有抽到大獎，以後怎麼可能會抽中社會住宅呢？叫我不用肖想了。真的是這樣嗎？
子房觀點：
首先，我對您個人籤運太差這件事情，表達深深的遺憾，建議您尋找信仰作為依靠。
因為，紅色子房也認為，如果要跟著目前政府住宅政策走，「籤運」真的很重要。
以板橋浮州合宜住宅案為例，興建總戶數約4千戶，登記抽籤者約2.5萬人，中籤率16%。林口A7合宜住宅，總戶數約4200戶，登記抽籤者約2.2萬人，中籤率18%。如果你是那百分之八十幾的「落榜生」，你可以再比較看看目前社會住宅的中籤率。
「社會住宅」為了去標籤化，在台北改稱為「公營住宅」，一樣只租不賣。以目前台北市的公營住宅統計，大龍峒住宅115戶、敦煌住宅只有3戶、行天宮住宅30戶、萬隆站住宅41戶，景文站住宅39戶，加起來不過228戶。前陣子景文站住宅完工後的中籤率，據報導也在15%左右，向隅者眾。所幸後續有松山區健康公營住宅519戶、萬華區青年公營住宅279戶，文山區興隆公營住宅兩處計900戶，有機會在2015年完工，讓今年底當選的市長，隔年馬上撿到約1700戶公營住宅政績可以宣揚。
然而，公營住宅倘若要達到臺北市住宅存量的5%的計劃目標（約4萬5千戶），還有一段很遙遠的距離。畢竟，政府預算有限，許多公營住宅都是政府與民間辦理聯合開發、都市更新事業分回的住宅。舉例來說，原本2011年時，台北市政府宣稱預計2014年底要完成提供約4800戶公營住宅為目標，結果最近市政府改口說是完成「規劃」4800戶，聲稱目前已經有9000戶規劃中，大玩文字遊戲。
如果這樣也算政績，那還不如宣布直接變更與徵收關渡平原，直攻45000戶社會住宅大鎮。（我猜環保團體絕對第一個跳出來抗議）
其實在選票至上的政治文化裡，左派一直是王道。
教育可以搞左派，主張「受教權正義」，包括免試升學，人人都有權念好學校，消滅明星高中。可惜弄了半天結果還是要考試，而且搞出一個評選標準備受質疑的會考制度。三年努力苦讀表現倘若選序填錯了，同花順也會輸給3個Ace。
房地產政策也可以搞左派，主張「居住正義」，人人都可以買房子，而且要消滅台北市高房價，讓房價在兩年內跌三成。結果弄了半天，房價沒有什麼跌，交易量卻腰斬。合宜住宅停辦，大家改把希望寄託在社會住宅。等到未來大家發現社會住宅中籤率不到10%時，我們才總算明白政府的思維是「政策我有做呀！你們運氣不好沒抽中我有什麼辦法？」
當左派政策碰到資源有限的問題，運氣將決定一切。
所以，不管是12年國教，或者是抽政府住宅，培養「籤運」真的很重要。
等明年公營住宅建案完工時，我也會建議政府，進一步考慮請周星馳賭聖當代言人。
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香港連續4年蟬聯全世界房價負擔最高的城市，台北市緊追其後
TNL 編輯 2014/01/22 發表於 • 國際 • 生活 • 社會
香港民眾房價負擔高，中國需求、低利率房貸所致
香港政府對於貿易、金融市場長期採自由開放政策，是相當受外商喜愛的城市。但對於其國內的居民而言，香港的房地產價格卻一點也不親切。根據美國顧問公司Demographia於21日發表的「國際房價能力負擔調查」顯示，香港已經連續4年蟬聯房價負擔最高的城市。
「Demographia國際房價負擔能力調查 」（pdf檔）包含9個國家，360個都會區。調查引用2013年第3季的數據，以房價中位數與家庭年所得中位數的比值「房價所得比」作為衡量標準。其中，香港高達14.9倍，超越去年的13.5倍紀錄。估計是受到來自中國大陸的高度需求，以及房貸利率創新低的影響 。香港政府計畫於10年內增加47萬戶住宅，以舒緩國內對房屋的需求。
各國房價所得比
高房價負擔都市前十名
房價所得比分4等級，新加坡、日本在合理範圍
Demographia依照世界銀行與聯合國的評估標準，將房價所得比區分為4個等級。3倍以下，屬於一般家庭「可負擔」的水準；3.1到4倍為「略微超過負擔」；4.1到5倍為「嚴重負擔不起」；5倍以上則「極度負擔不起」。世界銀行提出已開發國家正常的房價所得比一般在1.8到5.5倍之間，而發展中國家合理的房價所得比則在3到6倍之間。
值得注意的是，與香港性質相近的新加坡，在歷年的調查一直保持5倍左右的房價所得比。這應當歸功於新加坡政府提供國民高品質且價格合理的組屋，人民的自有住宅率高達88%，可說是住宅政策最成功的國家之一。此外，一般人印象中物價高的日本大城市如東京、橫濱，由於家庭所得也較高，故房價所得比僅4.4倍。
台灣國內房價所得比偏高，台北直逼香港
反觀台灣國內，根據內政部營建署的資料顯示，去年（102年）前3季的整體房價所得比平均為8.8倍，台北市13.5倍、台中市7.9倍、高雄市7.6倍。與Demographia的統計數據相比，國內整體平均逼近其他已開發國家的兩倍；台北市的平均更緊追在香港之後。
近三年間台灣地區房價所得比
財政部長：台北市房價已經出現泡沫指標
換言之，一般家庭要花費大約9年的薪水、台北市的家庭更要花費13年半的薪水，才能負擔起一個住所。這個數據與央行副總裁楊金龍曾提到的「5倍較合理 」顯然相差甚遠。
台灣房價飆漲並非新聞，央行財政部長張盛和去年底也表示：「台北市房價已經出現泡沫指標」。學者呼籲政府應以美、日等國的房市泡沫化為戒，除了持續實施奢侈稅、買賣交易稽查等打房政策之外，也要盡速建立治本的政策，健全房地產業環境。房市與人民的生活息息相關，攸關社會安定。政府有義務也有能力負責穩定日漸高漲的房價，保障大眾購屋權益。
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夢見土地被賣…扯出家族糾紛
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2014-07-31
男控妹瞞母將土地過戶
〔記者黃淑莉／雲林報導〕祖產遭侵占竟是「祖先託夢」才知道？雲林縣古坑鄉一名80歲張姓老婦狀告女兒侵占千萬祖產，昨在警局製作筆錄時，直呼想不到女兒竟如此對她；張婦女婿則大聲喊冤，強調是「花錢買地」，款項是要給岳母當養老金。
80歲張姓老婦名下的祖產價值超過千萬元，她說全被小女兒在未告知情況下過戶侵占，老婦兒子則說是在祖先託夢告知下才知情。（記者黃淑莉攝）
80歲張姓老婦名下的祖產價值超過千萬元，她說全被小女兒在未告知情況下過戶侵占，老婦兒子則說是在祖先託夢告知下才知情。（記者黃淑莉攝）
家住古坑華山的張婦日前在兒子陪同下，至法院按鈴控告小女兒侵占。她的兒子指控，妹妹在他與母親都不知情情況下，將母親名下土地過戶，且領走母親存款。直到今年4月，他在客廳睡覺，睡夢中一直聽見有人在其耳邊說，「你的土地被人賣掉了！」他跑到代書事務所詢問，才驚覺母親名下2筆土地及他與母親居住的房子，都被妹妹以買賣名義過戶，3筆總計約千萬元。
張婦說，女兒及女婿今年一月突然回家，帶她到代書事務所，當時她根本不知女兒竟是帶她去辦理房產過戶，之後女兒又帶她去古坑鄉農會，把她帳戶內的25萬元存款領光光。「實在想不到，女兒為什麼這樣做？」她說，只要女兒還地，她就不追究。
妹稱賣地所得供母養老
聽到岳母與大舅子種種指控，張婦女婿怒斥：「亂講話！」他表示，一月間接獲大舅子女兒告知，說大舅子想賣掉岳母土地，他和太太擔心岳母老本被敗光，趕回古坑，經家族會議討論，由他們夫妻以每坪1萬5000元買下岳母土地，總價105萬，賣地所得作為岳母養老金，由他們代管，每月再付給岳母2萬5000元至2萬8000元。
他說，大舅子不務正業，沒錢花就向岳母要，要不到就惡言相向，岳母不堪其擾，想住進養老院，他們才介入此事。而岳母名下原本有3筆土地，一筆早已賣掉，另一筆已被大舅子賣掉，賣給他們這筆，是岳母與人共同持分，岳母實際持分僅69坪。
當初受委託經辦土地過戶的鐘姓代書則低調證實，張婦與小女兒一月確實有辦土地過戶，雙方是以每坪1萬5000元買賣。
新竹縣挑選7個基地 打造2000戶社會住宅
2020/11/18 18:44
圖前雜草、雜樹叢生的空地就是位於新竹地院北側，可望變更為社會住宅基地之一的公有地。（記者黃美珠攝）
圖中建物就是新竹地檢署，一旁鐵皮圍籬處就是可望變更作為社會住宅基地之一的公有地。（記者黃美珠攝）
圖中尚未利用的公有地就是位於新竹地檢署西側、可望變更作為社會住宅的基地之一。（記者黃美珠攝）
〔記者黃美珠／竹縣報導〕配合國家2025年打造全台20萬戶社會住宅政策，新竹縣在竹北、竹東、湖口3鄉鎮，挑出7處尚未利用的公有地作為未來新建2000戶社會住宅的基地。其中因應竹北人口的需求，位於新竹地檢署西側、新竹地方法院北側的2個坵塊，目前正由內政部營建署操刀變更其都市計畫書圖中，完成後將提送新竹縣都委會審議，再經內政部都委會審議通過後，這2塊機關用地就可變更作為社會住宅的基地，後續中央若財源到位將可興建，逐步實現居住正義。
縣府產發處表示，配合中央前述2025年全國要有20萬戶社會住宅的政策，新竹縣的「扣打」是2000戶，其中7處由縣府實際執行可行性評估的只有位於竹東大林路的仁愛段，但實際是否興建？仍依中央的最後決策執行。
這2000戶社會住宅如果可以順利被催生出來，首波可望將出現在都市化最高、人口成長也最快的竹北市。這裡初步規劃利用前述院、檢周邊尚未利用約1.3公頃的公有地，透過用地變更，新建出800多戶社會住宅。
第2波則展望竹東地區的評估基地，如果相關作業順利，經費也不成問題，可望能再添近500戶嘉惠鄉親。
產發處處長陳偉志說，催生社會住宅只是從硬體面向來實現居住正義的一環，有鑑於法定的行政程序需要時間完成、且有中央財源是否充裕等問題，所以縣府當前也配合推動包租代管、住宅補貼方案等，給有需求的鄉親「即時雨」型的實質幫助。
以住宅補貼方案來說，明年新竹縣將有1120戶的名額，以1年為期，補助對象分單身和非單身等，補助金額每月至少4000元，有需要的鄉親可以搶先申請。
新竹縣挑選7個基地 打造2000戶社會住宅 - 自由財經 https://bit.ly/38TZMFQ
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