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高鐵新竹站 遠雄6億買地 ,每坪取得價格約58萬元,高鐵新竹竹北站特定區住宅區土地目前行情,每坪約50萬至65萬元 https://bit.ly/37Ugmn4


地上權夯 四大案傾巢而出
04:102020/08/04 工商時報 蔡惠芳
地上權夯 四大案傾巢而出 - 產業.科技 - 工商時報 https://bit.ly/2DgKfCy

地上權土地愈來愈夯,上半年成交額就近600億元大關,下半年還有多件大案將密集決標,包括高鐵新竹站特定專用區、台北市北士科園區產專區等大案,將於9、10月密集決標;台北南港轉運站、台北市啤酒文化園區,也是潛在買家討論度高的指標案。
今年上半年土地成交金額大爆發,達1,650億元左右,其中地上權就占近四成,包括「台北世貿三館」420億元、「國泰營區」97.8億元、新北市「林口國際媒體園區」95億元、麗寶建設「大南港」旁玉成段7.89億元等,都是令市場津津樂道的指標大案。
入下半年,交通部鐵道局「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」,已舉辦招商說明會,9月29日下午5時截止申請。據第一太平戴維斯表示,該案為50年地上權案,折現後權利金底價合計為7.58億元,位於高鐵竹北站第一排,面積5,252坪,有機會成為第三季的亮點。
第一太平戴維斯表示,該招商案土地使用分區為高鐵車站專用區,容積率為298%,樓地板面積1.57萬坪,可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場及辦公大樓,使用彈性多元。預期將吸引保險業者、大型開發商、竹科園區廠商評估。
據調查,竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓,出租情況表現出色,平均出租率在8成~9成,每坪月租約900元~1,000元,部分指標辦公大樓租金單價已站上1,300元。
接著第四季,曾在3月流標的北士科園區產專區地上權捲土重來重新招標,預計10月15日截止投標。
此案占地8.38公頃,地上權年限從50年延長到70年,權利金底價約98億元,繳交方式已由一次繳交改為分八期繳納。市府希望引進智慧健康關聯產業進駐園區。
市場關注度高的還有另外兩大地上權案,包括南港轉運站、啤酒文化園區,雖然尚未對外公告招標進度,但由於地點都位於台北市精華地段,因此招商進度受業者矚目。

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高鐵竹北站第一排 5252坪地上權公開標售
08:012020/07/16 時報資訊 郭鴻慧
《傳產》高鐵竹北站第一排 5252坪地上權公開標售 - 財經 - 時報資訊 https://bit.ly/394ojG1
台商回流及軌道經濟兩大優勢帶動,高鐵竹北高鐵站區週邊大型開發案齊發,交通部鐵道局正式公告招商「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」,該招商案為竹北高鐵站第一排的5,252坪地上權,土地使用分區為高鐵車站專用區,容積率為298%,全案的容積樓地板面積達1.57萬坪,可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場以及辦公大樓,使用彈性多元,將在7月22日將舉辦招商說明會,預計吸引保險業者、大型開發商以及新竹科學園區內的廠商積極評估。
本招商案由交通部鐵道局委由外商仲介第一太平戴維斯負責,擔任招商顧問的戴廣平協理表示,本案為50年地上權案,期滿得延長20年,權利金採分年繳納,折現後底價合計為7.58億元,換算每坪土地權利金僅14.43萬元,對於投資人而言,財務操作上更為彈性。
竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓,出租情況表現出色,平均出租率在8成至9成,租金單價則介於每坪900元至1,000元間,部分指標辦公大樓,租金單價更可達到1,300元以上。另外,新竹地區的大型商場主要位於舊市區以及竹北,高鐵站區強勁的軌道經濟,以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域,可為本案做商場營運帶來充足的人流與商機,本次招商的地上權案無論做為辦公或商場開發,都相當具有潛力
《傳產》高鐵竹北站第一排 5252坪地上權公開標售 - 財經 - 時報資訊 https://bit.ly/394ojG1


地租天花板上路 地上權復活
04:102020/08/04 工商時報 蔡惠芳
地租天花板上路 地上權復活 - 產業.科技 - 工商時報 https://bit.ly/30rqvF3
一度被視為「票房毒藥」的地上權土地,近兩年儼然起死回生,「地租天花板」新機制正式上路,讓金融壽險業和大型建商等買家回心轉意,是最大關鍵。
自2014年爆發囤房稅風暴,公告地價大漲、建物構造單價等持有稅稅基大幅調升以來,地上權土地即淪為最大「苦主」之一,加上房市買氣低迷,更衝擊地上權案投標意願;但近年政府公部門調整不動產持有稅政策,甚至大幅降低地上權地租、權利金,加上商業用途需求推升,地上權案又悄悄點火,甚至黑翻紅。
宏大國際資產公司總經理陳益盛表示,「地租天花板」新機制上路,是讓金融壽險業和大型建商等買家回心轉意,帶動地上權土地擺脫「票房毒藥」之名的關鍵。
陳益盛表示,尤其台北市中心土地取得困難,在近年地上權招商策略調整地租為「部分固定、部分浮動」機制,且地價調幅趨於穩定之後,地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。
以國有地來說,若新機制調整為地租依政府公告地價約3.5%計算,那麼其中1%是隨每年申報地價逐年浮動,2.5%則採固定、依決標年度申報地價計;若地租為4.5%,則1%為浮動,3.5%為固定。
如此一來,有助於投資人精確計算未來70年地租成本,不致像舊制時期,一旦政府大幅調高公告地價,地上權地租就面臨重稅懲罰,甚至還會「吃」掉原本獲利。
上半年全台地上權土地市場大放異彩。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示,地上權市場連續兩季激情演出,第一季「主秀」為「世貿三館」,南山人壽出價312.76億元得標,以1億元毫釐差距,氣走富邦人壽;第二季由全球人壽以97.8億元擊退新光人壽,取得國泰營區地上權土地。
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公告地價上漲 平均近四成

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2016-06-02
〔記者張菁雅/台中報導〕今年台中市公告地價平均上漲卅八.二五%,西屯區漲幅更達一○一.二九%,議員陳淑華、翁美春一日在質詢時表示,公告地價調漲,地價稅跟著漲,民眾荷包就失血,人民繳稅,市庫得利,呼籲政府政策應思考人民的感受與立場。
議員翁美春(左)、陳淑華表示,公告地價飆漲,地價稅跟著漲,市府形同搶錢。(記者張菁雅攝)
議員翁美春(左)、陳淑華表示,公告地價飆漲,地價稅跟著漲,市府形同搶錢。(記者張菁雅攝)
西屯部分地段漲200% 議員批市府搶錢
陳淑華表示,今年台中市公告地價平均調幅達卅八.二五%,比台北市卅.三八%還高,其中,西屯區平均漲幅超過一倍,有的地段甚至調漲二○○%,西屯區的家戶地價稅要多繳一倍以上,特定地段要多繳二倍,這不是搶錢什麼才是搶錢。
翁美春也說,現在景氣不好,地價稅一調就漲那麼多,很多市民會認為市府調高公告地價,就是要讓人民多繳稅,市庫得利,市府應注意民間反彈的聲音,苦民所苦。
地政局:佔市價比率僅14.1% 六都最低
地政局長張治祥回應表示,公告地價三年調整一次,這三年來,台中市地價漲幅可觀,市府很審慎地在調整公告地價,在作業之前,會與民間及開發業者溝通及調查,台中市今年雖然公告地價漲幅為卅八.二五%,但公告地價佔市價的比率只有十四.一%,是六都最低,也比全國平均值的廿六%來得低。

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地租狂飆 地上權宅買得起住不起
今周刊 梁任瑋
打著低價優勢的地上權住宅,原本是解決高房價問題下的商品,但隨著未來政府逐年調高土地公告現值,拉近與市價的差距,地上權住宅的地租也跟著水漲船高,恐將變成「買得起、住不起」的房子。
為了拉近與市價的差距,台北市政府去年大幅調高房屋標準單價與土地公告現值,帶動各項房地稅費全面上揚,這一刀出手,不僅造成豪宅稅提升,連一般住宅的房屋稅與地價稅連帶也受到影響,其中又對購買地上權住宅的民眾衝擊最大。

沒有土地所有權的地上權住宅,因為房價較一般住宅低三至四成,也不需繳納地價稅,在房價高漲的年代裡,成為入手門檻低的房地產商品,雖然每年需要按公告地價繳三%至五%的地租是一筆花費,但因過去公告地價低,對於持有人來說,並不構成壓力。

只不過,隨著公告地價上調,每年三%至五%的地租立刻變得「很有感」,尤其相較於一般人繳的地價稅,只有公告地價的千分之二來說,購買地上權住宅的住戶,成為這波稅制調整後最大的「受害者」。
北市四十坪住戶
每年地租將破百萬元

「過去,這類住宅多處於都市精華區,生活機能強,房價也會隨景氣波動而起漲,但隨著未來公告地價將大幅調高,地上權住戶的負擔也將愈來愈大。」中華民國地政士公會名譽理事長王進祥指出。

根據統計,目前大台北地上權住宅案將近二千戶,其中又分為兩種類型,一是無土地產權,但可分戶移轉,擁有建物產權的地上權產品,例如十三年前推出的「台北花園」;二是無土地、建物產權,也無法分戶移轉,僅有使用權的產品,例如「京站」。

以台北市知名地上權案「台北花園」來說,該社區位於台北市信義計畫區松勇路上,一九九七年公告地價為每平方公尺七.六四萬元,到二○一三年每平方公尺來到十二.七萬元,漲幅高達六六%。

由於該社區地租是以公告地價的五%計算,以一戶土地持分四十坪住戶計算,一三年之前,每年要繳的地租僅有六十六萬元,一三年之後,每年要繳的地租竟高達八十四萬元,預估到一五年,地租將飆升至一○九萬元之譜。

相較之下,與台北花園同路段卻屬於一般住宅的豪宅「信義富邦」,每年要繳納的地價稅僅四.六萬元,是台北花園的五%,台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析,雖然地上權房價低,但若加上五十年累計的房屋稅與地租成本,總成本是遠比所有權住宅還高,政府原本打算透過地上權住宅落實居住正義的美意大打折扣。

地上權住宅最大的特色是,標榜房價只有市價六至七折,以去年華固建設在台北市景美財訓所推出的「華固新天地」地上權小宅案為例,每坪成交價約四十五至五十萬元,在房價高昂的台北市頗具吸引力,因此半年內就創造九成多的熱銷率,為地上權宅撐出一片天。
房價約市價六折
高雄小宅受首購族青睞

此外,國揚集團在高雄市中心廣西路上推出高雄首宗地上權住宅案,主力產品為每坪十七萬元、每戶總價不到五百萬元的小宅,房價是當地行情的六五折,受不少首購族青睞,也在高雄房市造成話題。
然而,隨著公告地價調漲,地上權住宅的優勢顯然已經沒有了。仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說,現在看起來,地上權住宅只是短暫解決高房價「買不起」的問題,但隨著房屋折舊與地租調漲,將變成「買得起、住不起」的房子。因此,他建議地租調漲應設上限、最好能有逐年調降的設計。

事實上,台灣地上權產品推出後,相關實務執行上一波三折,遇過不少問題。大聲行銷總監田大權指出,之前,地上權住宅都面臨過融資貸款困難、或者貸款額度低且利率高的限制。

回顧台灣地上權發展歷史,晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等,都是成功的地上權商用不動產案例,基本上存續期限所繳交的地租,大約都自公告地價的二%至十%不等;得標人幾乎都是法人、企業。

至於地上權住宅,在一九九三年就有這類產品出現,台北市的「京華DC」、「寶成河畔生活家」皆為民間業者自行設定地上權推案,到了二○○三年,由新纖、味王等公司共同投資興建的地上權豪宅「台北花園中心」,以低於信義計畫區豪宅四成至五成的價格推出,每坪單價僅四十二萬元,吸引不少企業主購買,在市場造成轟動。

二○○六年,日勝生開發「台北車站交九BOT案」推出地上權住宅「京站」,該案由於依《獎參條例》招標,因此使用權不可分割移轉,所以銀行不願意貸款給住戶。後來日勝生幾經努力,終於說服京城銀行提供買方分戶貸款,可是利率較高,達三.五%至四%。
擔保品沒價值
住戶貸款成數,最多五成

事實上,財政部從一九九六年推動國有土地設定地上權標案後,一開始曾開放分割移轉,推動五年共標脫三宗住宅地上權,開發商得標後興建集合式住宅,最後分戶高達三百八十多戶。

不過,後來因為管理不易,國產署從二○○○年起限制分割移轉,「地上權不再製造集合式住宅」;此後八年陷入空窗期,未再標脫住宅地上權。

一○年,行政院禁售雙北大面積國有地後,國產署轉而重新積極推動設定地上權,但維持禁止分割移轉規定,導致後來國產署推出住宅地上權標案,標脫率只有五成,甚至部分台北市精華地段也無人投標。

由於多數銀行不願承作房貸,現行地上權建案都由建設公司向銀行貸款後,再提供買方分期承購。銀行業者透露,即使住宅地上權可設定抵押,但因住戶只有使用權、無所有權,一旦地上權期限接近,這個擔保品對銀行而言根本沒有價值,目前貸款成數最多只有五成,利率會比一般房貸利率再增加一個百分點,利率逾三%,但仍要看個人條件決定。
解決地租調漲
專家:應採固定或設上限

目前,經過業者與住戶爭取後,政府在一三年九月三十日後修正同意放寬地上權可分割出售且可當抵押品;另一方面也協助取得較高成數的貸款額度及較低的利率。

如今,解決了之前的問題,接踵而至是公告地價調漲的問題。趙正義說:「政府設計地上權住宅,只設計半套。」在調整稅制的時候,也沒有給與地上權住宅相應的配套措施。

另一方面,今年五月「囤房稅」首度開徵,依據財政部定義,本人及配偶合計全國持有三戶以內房屋,只要是供自己或由直系親屬居住時,即列入「自住房屋」,稅率維持一.二%;第四戶以上視為「非自住房屋」,將被加重課徵房屋稅,稅率最高達三.六%不等。

這個政策將影響到一三年九月以前標脫的地上權標案,包括吉美、日勝生、昇陽、華固建設得標的地上權住宅,因無法分割移轉,一個社區上百戶的房屋所有權通常都是登記在推案建設公司,屆時可能也將面臨房屋稅一律適用三.六%的高額稅率。

趙正義說,參考香港、新加坡、大陸的地上權住宅融資方式,銀行都採專案融資(Projects Finance)的機制,依未來五十年或七十年資產價值和使用年限遞減的存續期間,所挹注的不動產開發價值、現金流量,進行估價、核貸。

他建議,地上權開發為住宅,朝向商務出租住宅、出租性社會住宅、銀髮住宅或長照住宅等方向較為適當。如果政府想用地上權住宅作為實現住宅正義的手段之一,那麼趕快解決眼前的地租問題,讓地租因公告地價逐年調高,應採固定或設上限,才能真正落實政府的美意。

更多精彩內容,請參閱最新一期《今周刊》(第952期)。


地上權翻身 中油新竹土地明年開標
04:102022/11/22 工商時報 蔡惠芳
上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5地上權土地一度因貸款成數低、利率高、產權無所有權、資產價值逐年遞減、高地租,而淪為票房毒藥,不過隨著地租計算公式優化、去年公股行庫鬆綁貸款成成數及利率,地上權土地已逐漸擺脫燙手山竽封號,趨於活絡,近年不少開發商紛紛朝向醫美、月子中心、KTV等多元化產品開發,中油也趁勢端出新竹1,460坪地上權土地,明年2月公開標售。
世邦魏理仕21日表示,採地上權模式公開標售國有非公用土地,向來是公部門活化資產的重要管道,中油作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業,歷年位在雙北市、新竹的精華區,已有五筆成功招商的地上權案,權利金收入超過31.2億元。
世邦魏理仕表示,中油決定再度活化資產,辦理「新竹市成功段及大學段等五筆土地設定地上權案」,總面積1,460坪,正臨新竹巿大學路,鄰近國道一號新竹交流道、陽明交通大學、清華大學,適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館,更配套提出彈性方案,地上權存續年限為50年,若無違規事項,期滿可續約一次、最長增加20年的承租權利,合計最高70年。
至於投標權利金底價,則可選擇分期繳納方案,每期權利金底價2,113萬元;每年一期,共分十期,以降低期初繳納資金壓力。若採權利金一次繳納版,權利金底價為1.88億元。
中油新竹地上權標售案將在12月1日、12月15日,分別於台北、新竹舉辦二場招商說明會,預計明年2月15日截止投標,並於當日正式開標。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示,近幾年地上權開發案已朝向多元化發展,例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向中油標購取得地上權約3,120坪基地,成為新光地上權代表作之一;部分開發商也在地上權土地上,規劃為醫美中心、月子中心,甚至還有特殊性不動產。地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5

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