姜朝鳳宗族

地方中心／新北市報導

新北市政府31日公告修正土管要點及宣布「簡易都更」新規定上路，老舊社區都更基地面積調降一半為500平方公尺（約152坪），就可以提出申請，而且容積獎勵最高還能拉到20%，未來在三重等地老厝，只要住戶100%同意，就可以申請。新北市也將在明年安排50場社區講座，民眾也能申請市府專人到社區講解服務。

新北市政府城鄉發展局局長張璠今天表示，「都市更新」是有效讓老厝改建的方式，中央推「防災型都更」，就是希望能讓老厝改建後在防震和消防上做到更好，因此新北市提供了老屋重建另一簡單、便捷的途徑供大眾選擇，也就是「簡易都更」，從今起，只要位於住宅區及商業區的老厝社區，面積達500平方公尺，經全體土地及合法建築物所有權人同意後，且符合現況態樣、臨路條件及重建後環境要求，申請人即可免經「都市更新」法定程序，依循「都市設計審議委員會進行審查及辦理建照申請」程序，獲得15%或20%的獎勵容積，而「簡易都更」給予的容積獎勵，可作為自力重建經費籌措來源之一，讓老舊公寓重建找到新契機。

新北市政府都市更新處處長王玉芬也指出，市府深入社區做「簡易都更」說明會時，民眾反應熱烈，詢問率很高，也因應民眾需求，103年要持續到各社區做宣導與輔導服務，讓民眾瞭解「簡易都更」相關規定和法令，全年度將辦理50場，如果有些社區非常迫切需要瞭解「簡易都更」，或是想評估是不是能做「都市更新」甚至老屋拉皮，也能透過15人的連署申請，市府也會派專人到社區做免費講解，103年1月份從永和、中和及板橋開始辦理首波的宣導說明會，相關場次時間刊登在新北市政府都市更新處網站上，請查詢網址：http://www.uro.ntpc.gov.tw/web/Home。

王玉芬處長強調，「簡易都更」發布實施並搭配輔導機制，除了可以擴大適用多元基地樣態、提高獎勵誘因及協助民眾了解如何操作「簡易都更」外，對於加速老舊建物基地重建，改善都市環境和品質也會有正面影響，讓民眾能居住在更安全與友善的環境，邁向「宜居城市」的目標。

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老屋重建 長夜漫漫路迢迢 ?!
莊孟翰│理財周刊865期│2017-03-23 
問：「十年沒回來了，台北都沒什麼變」，公車緩緩行駛在台北街頭，車內，一個剛從瑞典回來的女生這麼說，媽媽回答：「都更老房子都拆不了，是要怎麼變？」「北京、上海每年都在變！」女兒回答道；真是一針見血，一語道破當前都更所面臨的困境。
　內政部於一九九八年十一月十一日發布「都市更新條例」迄今，晃眼便走過十九個年頭，三月九日立法院舉辦「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」公聽會，都更議題又再次成為眾所矚目的焦點，往昔都更成效不彰「有目共睹」！
　十多年來也不是沒人想提出解決辦法，當初，前內政部長李鴻源曾提出防災型都更，前台北市長郝龍斌更推出「一坪換一坪」的策略規劃，卻始終無法達成預期效果。然而，都更至今所產生的問題複雜程度，絕非參照哪國範例抑或是僅僅修法就可輕易解決。
　請問莊教授，都更議題再被掀起，面對當前都更困境該如何解套？
答：公聽會上雖有不少都市計畫學者、專家大力抨擊「老屋重建」跳躍母法「都市更新條例」，有偷跑、規避法令嫌疑，惟主要原因仍在於主管機關眼看著三十年以上老舊住宅高達三百八十四萬戶，占全台住宅存量八百四十四萬戶，二○一六年第四季之四五．四六％，加以近年都市更新速度太慢，不只都市更新條例修法緩不濟急，其他法令制度又與實務現況落差甚大，因此，才會針對老舊建物匆忙提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，以期儘速推動老屋重建。
都更始終跨不過權利變換門檻
按都更主要流程為都市更新單元劃定、擬定更新事業概要計畫送件申請、擬定更新事業計畫送件申請、擬定權利變換計畫送件申請、幹事會及都市更新審議委員會審議、核定發布實施、申請建照、拆除、施工與更新事業完成及成果備查等八個階段。
但這些年有不少個案進行至事業計畫階段便沒再往前一步，其中大都是出在不同意戶的問題爭議不斷，使得個案整合始終跨不過權利變換的門檻，導致都更進度停滯不前。
另外，一般民眾普遍不了解都市更新的實務問題，例如建蔽率與容積率之差異及其對老屋重建之影響，始終停留在一坪換一坪又不必出錢的不切實際期待，而導致官方的政策與學者專家的理想、都更戶的期待，始終找不到合理滿意的交集。
此外，都更過程錯綜複雜的產權問題，要如何進行溝通、討論，雖然過去也有不少學者專家一再建議參考日本的做法，不斷的經由開會說明，有時甚至溝通高達上千次，但也常因不同的民族性而無法盡如人意，日本的民族性原本較為合作，反觀台灣常被民粹拖著走，合作觀念也較薄弱。
此外，台灣不如美、法等國幅員廣大，加以人口結構有不少源自外來移民，對於土地、房產等較無繼承等錯綜複雜問題。
房屋老舊加上土壤液化 都更益增必要性
都更另一個要解決的便是大量的老舊房屋，台灣位處地震帶並潛藏土壤液化問題，政府必須強力主導並半強迫性的執行既定的政策，方可言及彰顯政績。
當初台北市原設定僅以四、五層樓老舊公寓作為加速推動都更對象，但成效不彰，因此，內政部現階段再以「三十年以上老舊住宅」為目標全力推動。
依內政部營建署所公布二○一六年第四季房屋稅籍資料顯示，全國住宅存量約八百四十四萬戶，平均屋齡約二十八．八九年；當中又以三十至四十年屋齡占比最多，約有二六．四九％，四十至五十年占一二％，五十年以上僅占七％；六都中又以台北市、台南市平均屋齡達三十年以上最多，台北市屋齡三十至四十年的比例最高，占三八％。
另外，累積至二○一六年底全國樓層數以一至三層樓約占四七％，約有三百九十八萬戶；四至五層樓占二三％，約有一百八十九萬戶。六都中除台北市外，其他地區皆以一至三層之透天厝占比約三至五成較多；台北市則以四、五層樓住宅較多，約有四五％，一至三層樓僅占一成。
以「逆向抵押貸款」概念 與「以房養老」並行
過去在郝龍斌擔任市長時曾推出一坪換一坪的政策，但實際執行遠不如預期，實施者多希望政府能夠獎勵更多的容積，一方面將多出的容積用以抵付工程款，在商言商，各方人馬皆以自身利益做為優先考量，最後無法達成共識之下，各顯神通，以不變應萬變的作法又再度加深都更的困難程度。
例如台北市忠孝東路五段、松山路口，原一百三十戶老舊住宅，只剩下一戶不願搬遷的永春都更案，歷經變更設計、重新設計，延宕十六年，仍然僵持不下，去年七月實施者森業營造以突襲方式拆除唯一的不同意戶，而引發強拆爭議，甚至控告台北市都發局長涉毀損、侵入住宅、強制等罪。
今年三月三日，台北市長安西路一百七十七巷十四號都更案，實施者趁地主赴都更處溝通協調時，同樣以偷拆方式而造成四樓不同意戶房屋傾塌，再度引發各界議論。
如何解決僵持不下的利益分配問題，如果原房屋持有者在都更過程，由原來沒有貸款的身分轉變成要支付房貸，此就屆臨退休年齡者而言，要說服參與都更，難上加難。惟若能以「以房養老」逆向抵押貸款的概念切入，就增值部分作為逆向抵押貸款的擔保品，也就是說，多出來的房屋價值就足以支應不足額的工程款，又不必額外繳付利息，亦即置入「以房養老」逆向抵押貸款的概念，來達成加速老屋重建的目的。
成立專業法庭 全力支援都更
都更遇到拆除問題，常見的是不同意戶的杯葛，而這牽涉到公權力該怎麼介入，就當前實務現況而言，勢必要有個判例做為依循。因此，如能成立不動產專業法庭，讓社會大眾清楚了解，基於公共利益就必須要有遵守多數決的法治概念，都更才能順利推動，否則不同意戶的問題恐永無寧日。
倘若執行拆除任務時出現糾紛，法院能夠速審速決，並有執法人員做後盾，主管機關就不會互踢皮球，彼此推諉卸責，而放任不同意戶予取予求。
長久以來由於房價變動頻繁，不能只站在天龍國的角度思考中南部的都更問題，適用於雙北的條件，中南部未必一體適用，因此，對於桃園以南地區，房價普遍較低，加以城鄉差距甚大，因此該如何因地制宜，也是今後都更成敗與否的關鍵因素之一。
更值得注意的是，由於法令制度和都更實務落差甚大，表面看來簡單，但卻潛藏很多複雜的問題。
因此，希望主管機關能夠在舉辦公聽會之餘，務必深入了解都更的癥結與實務需求，方能真正有助於全台三百八十四萬戶三十年以上老屋重建之全面推動。

老屋重建難 房地產人士：難在互信整合
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（中央社記者韋樞台北 1日電）立法院今天審議危險與老屋重建條例，希望獎勵加速30年以上老屋重建；房地產人士表示，都更和老屋重建最主要困難是住戶和都更實施者缺乏互信，過程涉及太多權益變換，難以整合。
對於內政部要推動「都市危險及老舊建物加速重建獎勵條例」，學者亦提出既然是危險建築，應該以公權力介入，何必獎勵？且獎勵過程中還會予投資客刻意買老屋，因重建而獲利，邏輯上說不通。
國黨籍立委曾銘宗投書媒體，台灣危險及老舊建築物逐年增加，多數老屋適用民國88年以前的耐震規範，有極大居住危險，依內政部統計，全國建築物達844萬戶，屋齡30年以上的建築約384萬戶，其中8.4萬棟，依公有建築物耐震評估經驗推估，未能符合耐震標準者約3.4萬棟。
內政部長葉俊榮估計，老屋重建條例若以每棟營造成本8000萬元計算，可創造新台幣2.72兆元產值，推動過程中可創造經濟繁榮及提升居住安全。
不過現行都更老屋重建涉及法規相當複雜，住戶權利保障等問題，動輒耗時8年到10年。住商不動產企研室主任徐甜馨分析，權利變換的價值沒有公開透明，住戶只想要換回更多坪數，特別是頂樓住戶增建、一樓住戶含地下室、陽台等權利價值認定標準的問題，讓都更實施者不易以公平機制服眾。
另外，住戶與實施者之間缺乏互信，住戶總覺得都更實施者會欺侮人，總有什麼事情或應知的權益被隱瞞，都更實施者又覺得住戶要求太多，雙方不易互信，計畫當然難以推動。
此外，少數要脅多數(例如釘子戶)等問題時有所聞，特別是台北市士林區文林苑都更爭議發生後，往往一戶不同意，全棟樓便無法都更，耗時多久難以預測，公權力又不願介入排除，反而形成住戶之間彼此怨懟。
另外近年台灣人口老化，有些原住戶無力也無法搬家，或是都更前老宅的各項稅費很低，不構成負擔，但新屋蓋好後，反而無力負擔高額持有稅和管理費等，乾脆不參與都更。
永慶房產集團業務總經埋葉凌棋表示，危險與老屋重建條例跳脫都更條例修法繁複的問題，希望行政流程有效率縮短，增加改建誘因，加速都市更新和居住安全。
建商表示，危險與老屋重建條例是以獎勵方式鼓勵老屋住戶加速重建，希望能住得更安全，但困難點在於要住戶100%同意，且即使後續行政流程縮短，但前端的整合問題未解決，無助加速老屋重建。
建商指出，老屋重建關係到重大財產的變更，同時亦與景氣有關，民眾勢必謹慎計較，加上多數人對法規和政策不了解，比起提出誘因，不如先以公正第三方協助整合，建立互信，才會化解都更老屋重建的障礙。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會則對老屋重建例寄予高度期盼，希望政府重視都市防災的迫切需求，突破規模限制，明定獎勵額度、簡化行政流程、鬆綁高度及建蔽率，給予稅捐減免及融資協助等誘因，才能化解部分重建前的整合、互信、權益變換等障礙，提供危險及老舊建築物除了都市更新條例以外的另一拆除重建途徑，產業界大力支持。1060301

推動危險及老屋重建 葉俊榮：產值達2.7兆元

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2017-03-01 11:10
〔記者鄭鴻達／台北報導〕立法院內政委員會今審議「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案」，民進黨立委趙天麟詢及該條例是否與都更條例互相排擠，且經濟效益為何。內政部長葉俊榮表示，該條例相互銜接、無必然連結，而據估計，約可創造2兆7200億元的產值。
內政部長葉俊榮估算，都市危險及老屋重建條例，預估可創造2.7兆元產值。（記者鄭鴻達攝）
內政部長葉俊榮估算，都市危險及老屋重建條例，預估可創造2.7兆元產值。（記者鄭鴻達攝）
趙天麟質詢時表示，該條例是否會與都市更新條例產生排擠效應，而除了防災效果，此條例也對營建業是強心劑，帶動產值約多少。
葉俊榮表示，該條例與都更條例相互銜接，但無必然連結，都更需有一定規模，且有權利變換問題，而該條例限制沒都更這麼嚴格，規模也較小，主要著眼於民國70、80年代時期蓋的四、五層樓公寓，且多位於都市區域，因擔心地震發生在都會區，他內心很急。
葉俊榮接著表示，若要加速重建，用爭議高的都更程序容易卡住，該條例並非嫁接在都更權利交換上，較像合建的概念，但有一定限制，因此並非真的要讓房子蓋多高，是要讓機能更健全，在此情況下，讓有意願但有疑慮的人，可以有獎勵來鼓勵加速重建。
葉俊榮表示，全國屋齡30年以上、4或5層樓中40％耐震係數不足的，約有3.4萬棟建築物，以此來算大約可以創造2兆7200億元的產值，此條例重點著眼在解決房屋老舊及耐震問題，但也能創造多贏局面，希望國人能提高防災意識，與政府一起合作改善。

吳寶田：房屋稅制扼殺都更 政府有擔當 都更才有生機
By 王玉樹, www.chinatimes.com查看原始檔二月 12日, 2017
面對內需沉悶、城市老化衍生居住安全疑慮，中華民國不動產開發公會全聯會理事長吳寶田認為，落實加速都市更新是最可行的解決之道，前提是政府要有擔當。
全國逾30年老屋有380萬棟，從安全或景觀角度，都市更新有其迫切性，新政府上台後，也意識到加速老屋改建的必要，但都更的複雜性讓整體推動形同牛步。
吳寶田說，一件都更案包括整合，往往費時逾10年，目前持有稅已很沉重，去年上路的房地合一稅，都更戶過戶時還要多繳稅，皆讓都更案難以推動。蔡英文總統雖然提出《老危屋重建條例》，有感受到總統決心，但新制對雙北市4、5樓改建一點幫助也沒有。
此外，他也點出房屋稅制是扼殺都更的重要原因。現行都市更新，住戶拿土地換新屋，採「權利變換」方式可免土地增值稅與契稅，但100％住戶同意的「協議合建」卻無任何減免，弄到最後，明明建商與所有住戶都談妥，但為省稅金只好用權利變換，讓整個都更案至少再拖1年以上，這是制度逼人作假。雖然待修的《都市更新條例》已放寬協議合建的土增稅及契稅也可減徵40％，但問題並未解決。
以往都更難以推動，大家總認為釘子戶是重要問題，但吳寶田認為，政府角色才是重點。
他直指政府應拿出擔當，先做幾個試辦點，搭配大幅容積獎勵，做出指標個案，讓民眾相信政府是玩真的，如此可重振各界對都市更新的信心。
對於5月份將送進立法院的《都市更新條例》修正案，吳寶田建議，挑重點小修即可。重點可擺在大法官釋字709號解釋部分、容積獎勵明確性、程序簡化、《銀行法》第72-2條放款限制的鬆綁、都更住戶持有稅減免，以及「協議合建」比照「權利變換」享有相同稅捐優惠。吳寶田強調，期待政府能建構都市更新的穩定性、可預測性，帶動產業參與，創造內需。他說，近期有機會與總統會面，將把相關建議提出供政府參考。