今年全國公告現值調升14.19% 20年最大

2014年公告現值調幅前十名與全國調幅

實價揭露價格現形 金門調幅達42.99%最高

〔記者徐義平/台北報導〕內政部地政司昨發布二○一四年全國公告土地現值平均調升幅度十四.一九%,為二十年來最大漲幅,其中以金門縣調幅四十二.九九%最大,連江縣三十五.七四%次之,澎湖縣三十.五七%排名第三;六都中,則以台中市調幅二十四.四三%最大,雙北市也有十%以上調幅。

今年公告土地現值調幅較往年明顯,較去年平均調幅七.九五%高出將近一倍。至於公告現值占市價比率,全國平均八十六.二六%,略高於去年的八十五.二七%。

台中市調24.43% 六都中最多

六都中,公告現值以台中市調幅二十四.四三%最高,桃園縣二十二.五%次之,其次為新北市十七.四四%,台北市十三.二三%,台南市十一.○九%,高雄市十.四二%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,近幾年公告現值調漲已有效果,土增稅稅收表現亮眼;今年全國公告現值大幅調漲,不動產交易案件土增稅勢必加重,今年元旦起簽約交易的案子,就適用新的公告土地現值。

內政部地政司表示,公告現值主要反映地價動態,近幾年各大都會區房價持續上升,加上二○一二年八月起開始施行實價登錄政策,市場行情透明,公告現值更應反映市場動態,所以這次調整較往年更為明顯,以符合財政部的「量能課稅」原則。

值得一提的是,公告現值調升後,全國最高價土地也由去年的台北市忠孝西路新光摩天大樓改為台北市信義區台北一○一大樓,今年公告現值每平方公尺一五二萬元(每坪約五○二萬元)。

與實價接軌 土增稅看漲

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,內政部希望二○一六年前達到公告現值約市價九折的目標,與實價接軌;因此,近幾年賣屋人會發現土增稅驚人,且未來公告現值勢必將明顯調整,多屋族最好汰弱留強,以因應水漲船高的持有稅與交易稅。

此外,今年公告現值調幅以離島最高,主要是實價登錄資料陸續到位,讓過去難以一窺堂奧的離島房地價格一一曝光,是公告現值快速調整的重要原因。

------------------------------------------------------------------------------房市旺季不旺 上月買氣月減5.6%

〔記者徐義平/台北報導〕十二月原是傳統房市旺季,但因政府不斷釋出打房政策及升息疑慮,導致房市買氣趨緩。根據住商不動產調查,去年十二月整體買氣相較十一月衰退五.六%,以中南部衰退較明顯,高雄市減少約十二%,雙北市與桃園縣則維持平盤。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,過去幾年,十二月因各家仲介無不使出渾身解數最後一搏,加上土增稅跨年壓力頓增,房市交易量往往會大增,去年十二月房市交易卻不增反減,顯見買方購屋意願降低。

不過,去年房市總交易量仍優於前年,估計全國買賣移轉棟數將超過三十五萬棟;今年則因QE(量化寬鬆)退場與升息議題,買氣很難有所表現。

去年主要精華區房價上漲,根據信義房屋統計,台北市大樓平均房價已增至每坪六十八.六萬元,相較前年成長約十二%;新北市平均成交房價三十四.五萬元,較前年增加約十四%,維持金融海嘯後年年上漲的走勢。若以漲幅來看,去年以「一字頭」區域上漲力道最為明顯,桃園、台中、台南、高雄房價漲幅約二成左右。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,去年一字頭房價區穩定上漲,房市表現相對落後的台南市,大樓平均房價也突破個位數,去年平均成交行情上漲至每坪十二萬元,且漲幅更勝雙北市,預料這些區域房價基期仍低,中古電梯大樓平均房價約八○○萬元,房價還在雙薪家庭可負擔範圍,仍可穩健發展。

至於桃園、台中的電梯大樓,平均房價往「二字頭」靠近,台北市中古電梯大樓平均房價接近每坪七十萬元。由於市場資金充沛、利率維持低檔,加上民生物價逐漸上漲,整體條件仍有利於房市表現;但QE逐步減碼,低利環境可能逐漸改變,加上今年下半年高房價可能成為選舉議題,多空夾雜下,房市應會呈現「價穩量微縮」格局。

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選舉年房市不安 打房力道恐加強

〔記者盧冠誠/台北報導〕房價飆漲成為民怨之首,行庫主管認為,如何解決高房價問題,恐怕是二○一四年「七合一選舉」執政黨的重要課題,打擊房市炒作易緊難鬆,中央銀行及財政部都會加強管控力道。

「房價不斷飆漲,一定有越來越多選民不爽!」大型公股行庫主管說,台北市帝寶豪宅實價登錄飆到每坪二九八.二萬元,接下來如果還有豪宅改寫新高價,國民黨選情將更為艱困,預料政府會為了選舉強化打炒房的決心。

央行上週召開年終理監事會議,雖未祭出新一波房市管控措施,而是持續道德勸說銀行注意不動產授信風險控管,但強調會鎖定豪宅及工業區土地抵押貸款,不定期進行專案金檢。

行庫主管表示,這代表央行已經「明示」,若未來有銀行無法採取自律審慎措施,不排除在今年理監事會議推出明文的選擇性信用管制,避免在低利率且資金浮濫的環境下,助漲房市泡沫化風險。

除央行為信用管制埋下伏筆,財政部長張盛和也表示,台北市以外的房市已到強弩之末、追價乏力,今年查稅重點將直接鎖定台北市。

此外,根據央行統計,全體銀行去年十一月購置住宅貸款及建築(土建融資)餘額分別達五兆五九四七億元及一兆四九七九億元,雙雙續創歷史新高。

行庫主管指出,銀行不動產授信餘額不斷攀升,央行也擔心未來重啟升息循環後,若同時遇到房價反轉,恐形成金融體系的系統性風險,因此,預估未來一年對房市管控力道只會有增無減。

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國壽大園購地 進軍倉儲業

〔記者廖千瑩/台北報導〕為積極發展物流倉儲產業,國泰人壽昨公告,向富旺國際開發購入其位於桃園縣大園鄉逾9000坪土地,購入總價新台幣13.49億元。

國壽說,該筆土地適合物流倉儲發展,現已取得物流業者的承租意向書,預計開發1萬坪的倉儲廠房出租給物流倉儲業者,未來開發時程並配合法令規定,預定年化租金報酬率約達3.5%以上。

為了發展物流倉儲產業,並看好電子商務發展,國壽去年12月中旬才公告購入瑞芳物流園區不動產,並租給永聯物流,未來將配合政策,計畫打造瑞芳園區為國內最大物流園區

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在家看煙火 平價宅出列

〔記者徐義平/台北報導〕「在家即能看煙火」並非豪宅專屬權利,房仲業者特地在101大樓周 邊挑選多個平價煙火宅,價格僅是豪宅的3分之1。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,101大樓周邊觀賞煙火的好地方,不外乎市政府捷運站、華納威秀影城、國父紀念館等地點視野較佳,但以上區域房價均豪宅化,每坪房價動輒百萬起跳,甚至200萬元令人望之卻步。

不過,只要再往外圍走,則可以豪宅3分之1價格買到欣賞煙火的住家,包括捷運板南線永春站周邊的松山路,以及後山埤站附近的中坡南、北路一帶,每坪平均房價約57.9萬元、56.1萬元,等於只要3分之1的預算就能擁有煙火美景。

劉志雄分析,其實離開市中心往外走,大直水岸空曠的視野,也是相當好的觀賞地點,如果想要房價更親民的煙火宅,新北市三重區的環河南路、永和區的環河東路、汐止區的大同路一段也是不錯的選擇,每坪平均房價30~35萬元。

不過,購買煙火宅,民眾需注意建物周邊日後是否可能會有新建物產生,而遮蔽對外視野,確保可看到的101大樓或是美麗夜景不會消失,如此景觀宅才會有保值效果。邁入2014年,不管是「小資購屋族」、「成家換屋族」或「投資置產族」,購屋前一定要了解「房貸」,且申請房貸利率及成數。

 

 

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姜朝鳳宗族

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