高鐵竹北站第一排 5252坪地上權公開標售
08:012020/07/16 時報資訊 郭鴻慧
《傳產》高鐵竹北站第一排 5252坪地上權公開標售 - 財經 - 時報資訊 https://bit.ly/394ojG1
台商回流及軌道經濟兩大優勢帶動，高鐵竹北高鐵站區週邊大型開發案齊發，交通部鐵道局正式公告招商「高速鐵路新竹車站特定區車站專用區(二)開發經營案」，該招商案為竹北高鐵站第一排的5,252坪地上權，土地使用分區為高鐵車站專用區，容積率為298%，全案的容積樓地板面積達1.57萬坪，可規劃作為飯店、會展中心、百貨商場以及辦公大樓，使用彈性多元，將在7月22日將舉辦招商說明會，預計吸引保險業者、大型開發商以及新竹科學園區內的廠商積極評估。
本招商案由交通部鐵道局委由外商仲介第一太平戴維斯負責，擔任招商顧問的戴廣平協理表示，本案為50年地上權案，期滿得延長20年，權利金採分年繳納，折現後底價合計為7.58億元，換算每坪土地權利金僅14.43萬元，對於投資人而言，財務操作上更為彈性。
竹北高鐵站區內現有多棟商辦大樓，出租情況表現出色，平均出租率在8成至9成，租金單價則介於每坪900元至1,000元間，部分指標辦公大樓，租金單價更可達到1,300元以上。另外，新竹地區的大型商場主要位於舊市區以及竹北，高鐵站區強勁的軌道經濟，以及竹北高鐵特區已為新竹住宅市場的重點區域，可為本案做商場營運帶來充足的人流與商機，本次招商的地上權案無論做為辦公或商場開發，都相當具有潛力
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地上權案 建商喊再也不敢碰
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京城集團董事長蔡天贊
攝像者: 下圖
【詹宜軒╱台北報導】「阿彌陀佛！地上權案我再也不敢碰。」多年未接受媒體專訪的京城集團董事長蔡天贊，在精心擘劃的H2O水京棧酒店開幕前，沉痛表示地租飆漲，讓此案1年須支付的稅金加地租費用，就逾500萬元，直稱這是他活了60多年來，首次判斷失準的案子。
H2O水京棧酒店為京城集團旗下第2家飯店案，絢麗的LED燈牆與豪宅等級建材，成為高市新地標。唐郡威攝
絢麗的LED燈牆、標榜斥資14億元打造的硬體設備、加上區域首座高空泳池酒吧，將於27日正式開幕的H2O水京棧，已是高雄市最具話題性的地標。而該案為京城建設在2012年，以權利金2億餘元，向財政局標下的地上權案，定調為飯店後，隔年正式動工。
50年都賺不回來
但蔡天贊始料未及的是，地租從第1年的80餘萬元，至今已飆漲至200多萬元，加上房屋稅、地價稅等稅負飆漲，一向自詡看地精準、出手穩當的蔡天贊說：「我當初評估這間飯店12年可以回本，這樣下去50年都賺不回來。」
蔡天贊形容，就像租客跟房東租房子，談好的租金，莫名其妙加上好幾倍，「有道理嗎？你說一般人換地方租就算了，我頭都洗一半、飯店都花錢蓋了，怎麼放棄？」
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，水京棧案2012年由京城標下土地時，公告地價為每平方公尺14404元、2016年高市地政局調整公告地價漲5成，達每平方公尺21609元，加上該案前2年優惠年租金率3%，第3年起調為5%，致使年負擔地租在短短5年間飆漲1.5倍。
然對地上權案信心盡失的建商，不只蔡天贊，進入交屋期的台北市「華固新天地」，因公告地價漲幅近5成，承購戶的地租負擔從每年平均約6萬元，漲至10萬元，約百戶民眾醞釀退戶，逼使華固自擔所有住戶10年地租漲價差額。
華固付10年差額
華固總經理洪嘉昇說：「在政府政策沒有更加完備、合理之前，我們絕不會再碰地上權案。」據了解，去年財政部針對地上權案，已提出地租年息率改採「部分固定、部分浮動」的政策，中央及地方政府也有共識針對地上權案地租稅負來做檢討。
如台北市財政局日前，已經將地租漲幅設定上限，即相較前1年度，以調整6%為上限。
洪嘉昇相信，最快明年上半年，過高的地租稅負問題，有機會獲得修正，「另外，今年初台北市土地公告現值，已因房市下修、調降2.43%，估計明年公告地價也有機會向下調整，地租問題應可望減輕。」
蔡天贊小檔案
●年齡：67歲
●學歷：新營高中
●婚姻狀況：已婚，育有2子1女
●現職：京城集團董事長
●養生之道：晨起日行萬步，準時上下班、回家吃晚餐
資料來源：《蘋果》採訪整理
H2O水京棧小檔案
地點：高雄市鼓山區明華路、篤敬路口
土地取得時間：2012年
地上權存續期：50年
基地面積：603坪
樓地板面積：5972坪
房間數：157間
客房坪數：10~18坪(行政套房53坪)
平均每晚房價：6000元左右
正式開幕時間：2017年7月27日
資料來源：《蘋果》採訪整理
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壽險搶食地上權 4年砸逾500億
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| 台北市議會舊址位於中山南路和忠孝西路交叉口，預計明年釋出開發。（記者陳曉宜攝） |
記者徐義平／專題報導
上週五新光人壽砸下20餘億元，以近5成的溢價率拿下南港經貿段千餘坪地上權案，為今年度的壽險業者標得地上權招標案再添一筆佳績。根據商仲業者統計，近4年（2010~2013）億元以上的地上權案標脫總金額約775億元，光是壽險業者便砸下高達546億元，占比超過7成，顯見壽險業者在地上權案著力最深。
新壽溢價5成標南港經貿
根據全球資產統計，2010~2013年億元以上標脫的地上權案合計有45筆，其中壽險業者僅包辦11筆，比率不到2成5。但標脫金額前兩高的地上權案均是壽險業者奪下，分別是2012年7月的「世貿二館地上權案」，由南山人壽出價268.88億元取得，再來是今年11月的「台北學苑地上權案」，中國人壽出價141.68億元拿下，兩案合計標脫金額便高達410.26億元，占近4年地上權標脫金額比率超過5成。
近4年壽險標得的11筆地上權案中有6筆集中今年，高力國際調研部董事李日寶指出，受到金管會最低收益率2.875%限制，壽險業者在大台北地區幾乎買不到樓，因此將大批資金轉向地上權開發案，光是今年億元以上的地上權案，壽險業者便砸下約220億元。不過，未來除持續鎖定地上權案外，也會逐步往海外投資。
壽險公司專搶大案
全球資產專案經理王維宏指出，過往壽險業評估地上權案，一般都會設定投資門檻，主要有兩項，分別是投資報酬率至少5%，基地規模500坪以上的地上權，將會優先列入評估重點。
至於明年地上權較受到矚目案件為台北市中山區長春段地上權、信義區A25地上權、中正區市議會舊址地上權等三大地上權案，其中以長春段地上權進度最快，預計明年初可能就正式招商，A25地上權則預計明年6月公開招商，市議會舊址時程則可能最晚，但目標也是明年釋出。上述三塊基地都位於北市精華地段，周邊商業機能成熟，適合開發商用不動產，可望受到壽險業青睞。
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地上權住宅案 貸款、轉手成難題
記者徐義平／專題報導
受國有地不標售政策影響，地上權成為公部門活化資產的主要選項，其中主要都會區因受到土地供給有限的衝擊，部分開發業者也轉向投資地上權案，根據商仲調查，近4年開發商合計砸下約200億元，取得至少20個地上權開發案。
建商標地上權 多建住宅
全球資產統計，近4年標脫地上權案的土地面積逾11萬坪，以建商、壽險業者為主要投資者，其中壽險業者鎖定帶有租金收益的商用地上權案，建商則以規劃住宅居多，包括4月時，華固建設砸下13.8億元標下景美財訓所地上權案，以及5月底志嘉建設以每坪548萬元的新高單價拿下北市羅斯福路二段地上權案。
分析建商踴躍參與地上權案的主因是地上權住宅具有價格較周邊行情為低，購屋民眾相對容易進住精華地區，再來日後移轉沒有土地增值稅問題，以及資產配置更具有彈性。
不過，目前地上權住宅在台灣並不普遍，也面臨待突破的難題，其中政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦的地上權研討會中提到，鑑價、貸款以及市場流通性是目前地上權住宅案的三大難題。
中華民國不動產開發商同業公會全聯會秘書長于俊明表示，地上權住宅僅有「使用權」，對於住宅融資貸款其實相當困難，而且貸款額度低且利率高，價值又隨著時間逐年遞減，考驗民眾接受意願。
土地銀行副總經理高明賢則指出，購買地上權住宅的民眾，只擁有使用權並非所有權，對銀行辦理分戶貸款之債權擔保力不佳，影響銀行辦理分戶貸款意願。
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