另外由於公共設施保留地其容積移轉的程序太過簡單，與需要進行古蹟或歷史建築維修作業的送出基地相較，歷史保存類的容積移轉在市場上就變得毫無競爭性。同樣的，基於尋求作業時程的快速與簡便，許多土地經紀人在購買公共設施保留地時，其目標也優先以已經供公眾使用但政府仍未徵收的道路為目標，因為這種已供公眾使用的道路其原地主都已經放棄對政府徵收的期待，所以土地經紀人均能以非常低價取得，然而不公平的是當其容積移轉到接受基地時的利潤，卻變成「原來送出土地面積×接受基地容積率×接受基地單坪房屋售價」的天價差距。
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持有既成道路用地，政府遲不徵收怎麼辦？虹展建設幫你解套 https://bit.ly/3Qbe8r3
2020年8月31日
都市計畫實施後，很多私人土地被迫劃成道路用地，只能自嘆倒楣不說，還遲遲等不到政府徵收，只能讓自己的土地白白供公眾使用。其實，這種現象早已有辦法可以解套！持有既成道路的土地所有權人，大可把土地賣給建商做容積移轉，換取現金。
虹展建設總經理，同時也是中華民國不動產交流協會理事長的張志誠表示，因為政府財政困難，如今除非遇上大型公共建設，需要徵收私人持有的道路用地，才會進行徵收補償；否則若持有的土地是既成道路，很難等到政府來徵收。聽起來很不公平，事實上也確實不公平。
所以，早期政府同意地主可以捐出土地抵稅，在都市計畫容積移轉實施辦法施行後，則可以捐地進行「容積移轉」，道路用地也頓時被「活化」了！因為，建商為了獲取移轉的容積，大大提高了購買私人持有既成道路的意願。
舉個簡單的例子來說，如果建商在大安區有塊建地，換算容積率，最多可以蓋500坪的大樓，但這筆土地如果在條件允許下，接收了100坪「移轉的容積」，那就可以蓋到600坪，讓原來的建地有了更高的開發價值！而既成道路就是扮演了「輸送容積」的角色。由建商花錢買道路用地，再捐給政府換取容積。
如此一來，擁有私人道路用地的持有者，可以獲得金錢補償；政府不必花錢去徵收土地；建商則是可以在另一筆建地上，獲得道路用地所移轉的容積，讓建地獲取更大的利用價值。張志誠認為，這是締造一個三贏的局面，尤其是都市更新計畫，為了發揮土地利用的最大效益，也經常需要加購移轉的容積。
因為道路用地有了活化利用的機會，願意斥資收購的買方近幾年也大為增加。張志誠指出，坊間有不少買賣道路用地的仲介商、掮客，賣方除了要評估交易價格是否合算，更要注意是否有足夠的交易保障
虹展建設從事道路用地的交易經驗豐富，加上清楚法規規定，只要評估結果可以買賣，向來都是簽約後直接以現金購買，才辦理過戶，買方可以獲得充份保障。張志誠指出，其實私人持有的既成道路非常多，只是很多人並不知道，連仁愛路上的豪宅「帝寶」前方100米的既成道路，都是屬於私人持有，只因政府無預算徵收，持有者只能無償供公眾使用。
張志誠透露，事實上單單台北市，依土地公告現值去計算，私人持有的道路用地，價值可以達一兆元以上！
當然，建商去購買移轉的容積是否合算，以及用多少錢去收購道路用地才合理，這些都得看市場供需，這也是從事道路用地買賣的虹展建設擁有的專業；至於個人，不妨檢視一下自己的土地所有權，如果持有的是既成道路用地，即便因供公眾使用，不必繳土地增值稅、地價稅，也不應任性地維持現況不去尋求變現機會，白白讓自身權益睡著了！
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公設地主怒：容積代金制像黑道奪產
By 柯伶穎, www.chinatimes.com查看原始檔五月 12日, 2017
　鳴不平　公保地受害地主自救會昨至台北市政府抗議，一度發生衝突。（柯伶穎攝）
北市「容積代金」制度預計今年7月上路，實施後，收購公設保留地將改採標購制，還設定底價不得超過土地公告現值15％，無法和建商自由交易也壓低價格，引發公設保留地主反彈。公設地受害地主自救會昨動員百位民眾到台北市政府前抗議，一度欲衝進市府，場面火爆。
自救會祕書長李奇昱表示，截至5月止，北市府積欠1.47兆的道路地費用，即使容積銀行一年收100億也要100年才能還完。新法實施後，公有設施保留地唯一的買家只剩市府，不但壓低價格到公告地價的15％以下，也沒有還款順序，地主的土地權狀不就形同廢紙？
自救會衝市府場面火爆
李奇昱痛批，容積移轉是公設地唯一變現的管道，北市府用全面實施代金制封鎖，「就像黑社會老大把門鎖起來，拳打腳踢逼你就範，一定要以15％以賤價賣給市政府。」
自救會昨聚集一百多名民眾，到北市府大門抗議，自救會成員情緒激動，甚至衝撞北市府大門，遭警察擋下後，高舉「還我土地」等標語。直到北市府派出都發局副局長張剛維接受陳情。
都發局：6月前提出配套
張剛維表示，北市府朝向全面實施代金進行，但地主權益會有配套作處理和照顧，不會真的只用底價15％標購。目前方案還在研議，會在6月以前提出。
到場聲援的市議員陳炳甫指出，公共設施保留地轉換為容積是對地主的補償，不是施捨也不是獎勵，政府如果要管控容積，應該是管理接受容積的基地，而不是針對賣公設地的地主，且目前已有實價登錄，市府也可提供參考價格。

占民地未徵收議員促編租金補償

2017-05-20

市府允諾專案檢討

〔記者謝武雄／桃園報導〕市府財政局昨天到市議會工作報告，市議員楊朝偉質詢說，市府積極清查民眾占用公有地並追討五年內的租金，但政府長期來占用民地卻習以為常，很多道路開闢三、四十年仍遲未徵收，應該編列租金補償；副市長王明德允諾專案檢討，適當補償民眾。

桃園區復興路、中正路至今仍有許多路段未徵收。（記者謝武雄攝）

楊朝偉指出，市府積極清理各區公所被占用的四四四筆公有土地，對於占用者還追討五年租金，但另一方面，市府對長期占用民地，卻以沒有財源擺爛，雖然大法官四百號釋憲案認為政府要設法徵收既成道路，但釋憲案對於地方政府毫無約束力，對民眾哪有公平正義可言？

副議長李曉鐘也說，桃園區有很多道路已經開闢，卻遲未徵收，除了省道復興路、中山路，大興西路、同安街都有很多路段沒有徵收，交通局在同安街劃設停車格，就被地主抗議「車子停在自家土地上，竟然被占用的政府收錢」，太離譜。

市議員魯明哲表示，他曾任中壢市長，中壢區很多道路沒有徵收，以前整修中央東路人行道就被地主阻撓，市公所也無可奈何，交通局想要在新生路劃設停車格，也引來地主抗議。

王明德答詢說，這是長期的老問題，但政府占用民地就是占用，由於金額龐大，短期內無法徵收，市府會給民眾合理交代。

財政局局長歐美鐶表示，政府公共設施占用民地，以道路用地居多，主因是中央曾於七十七年、七十八年對公共設施保留地進行全面徵收，但礙於財源，八米以下道路或已鋪設完畢道路都未徵收。

其次是學校、里民活動中心占用民地，許多是政府購地後未辦理過戶，也可能是上一代同意捐贈土地，但後代子孫不認帳，由於土地採登記制，政府拿不出證明文件，就變成占用民地。

公地換未徵收公設地今年僅46坪

2016-06-11

議員批面積小又偏遠毫無誠意

〔記者謝武雄／桃園報導〕長期未徵收開發的公共設施保留地「放著長草」衍生民怨，市府每年提供非公用土地供地主交換，但今年提供六筆非都市計畫區土地，總面積只約四十六坪，市議員謝彰文批評毫無誠意，面積太小又偏遠，質疑玩假的；市府秘書長兼都市發展局長李憲明表示，明年會檢討改進，提供更多面積的建地和地主交換。

省道台一線為道路用地，至今仍有很多未徵收，政府要拿出手段處理。（記者謝武雄攝）

都發局：明年會提供更多建地

市府提供六筆土地中，八德區四筆土地位於豐興段、豐田段，面積從三．○八平方公尺到三十一．二四平方公尺，屬於鄉村區乙種建築用地；龜山的土地在塔寮坑段，面積十五．一三平方公尺；大溪的土地位於烏塗窟段，有四十八平方公尺，龜山、大溪兩塊地都屬於山坡地保育區的丙種建築用地。

謝彰文說，換地的原則以公告現值交換，但市府提供的六筆土地都在偏遠地區，面積最小的只有○．九三坪、連一坪都不到，最大的也不過十四．五坪，根本不能建房子，市府提供如此「杯水車薪」的土地毫無誠意，根本是看得到卻吃不到，無異是消遣民眾。

她表示，初步估計，桃園市尚未徵收的公共設施保留地總面積高達一八九五公頃，相當於一八九五萬平方公尺，如果以市府今年只提供一五一．八二平方公尺的交換速度換算，要十二萬四千八百多年才能交換完畢，簡直太離譜。

謝彰文說，尚未徵收的公共設施保留地市價約三兆元，很多都是四十、五十年來遲未徵收的土地，政府既要解決問題就要拿出更大誠意，手上能夠開放交換的土地就儘量開放，並加速檢討公共設施保留地存在必要性，有必要保留就儘快徵收，沒必要保留就趕快解編、還地於民。

李憲明表示，都市發展局只是整理平台，土地是由各單位檢討不需要使用的土地才釋出，才會發生釋出土地面積小、位置差的情況，明年會檢討改進，提供足夠面積的土地讓民眾交換、興建房舍。

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公設保留地修法地主可領50％建地
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2015-07-02
〔記者賴筱桐／新北報導〕新北市不少私有地被劃為公園、道路或學校等公共設施用地，因政府財政困窘未徵收，土地使用受限，影響民眾權益。市府去年頒布「公共設施保留地申請檢討變更作業要點」，至今未接獲任何申請案，主因是須取得一○○％土地所有權人同意，門檻過高。經修法，未來整合達五十％即可送件，且變更後地主實領五十％可建築用地，盼提升申請意願。
新北市有將近6千多公頃公共設施保留地未徵收，例如華德公園只徵收開闢一半，圍籬以外的土地未徵收，現況為私人駕訓班。（記者賴筱桐攝）
新北市有將近6千多公頃公共設施保留地未徵收，例如華德公園只徵收開闢一半，圍籬以外的土地未徵收，現況為私人駕訓班。（記者賴筱桐攝）
城鄉局都市計畫科長謝惠琦指出，早期台北縣政府劃設公共設施用地，包括公園、道路、綠地、學校、市場或機關等，因政府財務問題，許多土地長達三、四十年沒有徵收，地主只能做臨時使用，開發受限，因應時空環境變遷，有必要重新檢討。
初步統計，新北市約有五千九百五十公頃公共設施保留地未徵收，地主人數和總價值難估算，去年二月頒布「新北市政府受理都市計畫公共設施保留地申請檢討變更作業要點」，民眾可透過都市計畫程序，申請將土地變更為商業區或住宅區，同時回饋五十％公設用地。
該法令頒布後，雖然民眾詢問度高，市府卻連一件申請案都沒收到，分析原因是申請門檻過高，需取得一○○％土地所有權人同意，整合不易。
謝惠琦表示，本次修法重點為土地整合達五十％，即可送件初審，市府提供行政協助及建議，並向主管機關確認土地是否有使用需求，另市府選定全市三十八處公設保留地為示範地區，若地主要申請變更，可免初審程序。

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490公頃公設用地未徵收議員促還民
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2015-05-28
吃人夠夠議員批年年繳稅無權使用
〔記者林國賢／斗六報導〕全縣目前有四百九十公頃都市計畫內公共設施用地未徵收，地主年年繳稅卻無權使用土地，部分土地只能任其荒廢，反成市區發展毒瘤。縣議員李建昇痛批政府「吃人夠夠」，既無力徵收土地，就該還地。
斗六市永和街附近，因被劃為都市計畫公共設施用地，遲未徵收，精華區內的土地任其荒廢。（記者林國賢攝）
斗六市永和街附近，因被劃為都市計畫公共設施用地，遲未徵收，精華區內的土地任其荒廢。（記者林國賢攝）
斗六市永和街附近於一九七二年完成都市計畫，許多土地被規劃為公共設施用地，但政府至今無力徵收，又限制地主利用，甚至連週邊土地、房舍，也因缺乏建築線無法改建，變成斗六市區最荒蕪的地區。
李建昇指出，永和街位於市中心，每坪地價估計近廿萬元，原本是精華區，現在卻變成雜草叢生、巷口狹窄，連消防車都沒辦法進出的地方，地主與居民只能無奈承受政府錯誤政策，情以何堪。
雜草叢生永和街公設地主抱憾辭世
永和街居民指出，四十多年來他們不斷向縣府、內政部，甚至總統府陳情，但從未有明確解決方法，已有地主抱憾辭世，他們空有土地所有權，卻沒有土地使用之實，還要年年繳地價稅，政府實在欺人太甚。
李建昇指出，永和街並非個案，全縣有近五百公頃公共設施用地未徵收，影響都市發展與人民權利，且都市計畫大都是一九七二年畫定，早已不合時宜，政府須徹底檢討，若無力徵收用地，就還地於民。
上千億元縣府無力徵收將通盤檢討
縣府城鄉發展處長陳東松表示，全縣有廿五處都市計畫區，總面積約十九萬六千公頃，其中有九千三百多公頃為公共設施用地，目前還有四百九十公頃未徵收，分佈全縣廿鄉鎮市，預估徵收經費需上千億元，縣府財政無力負擔。
陳東松指出，在內政部補助九百五十萬元評估費用後，縣府將就各鄉鎮都市計畫通盤檢討，就公共設施用地現況、需求評估是否保留，或還給地主，或採以地易地方式，減少地主損失。

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未徵收公設保留地市府將檢討
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2015-05-11
〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園市政府今年編列一千九百多萬元進行未徵收公共設施保留地檢討。市長鄭文燦表示，檢討原則為︰保留地若涉及都市生活品質，會儘量保留不釋出；同意釋出的土地，將透過重劃方式，優先取得公園、停車場及社會住宅用地。
桃園市未徵收的公共設施保留地，面積達一五五六公頃，由於民眾土地被劃定為公共設施後，四、五十年來都未徵收，影響民眾權益甚鉅，內政部因此補助地方進行全面檢討。
鄭文燦說，未徵收的公共設施保留地種類甚多，但公園綠地（含體育館、兒童遊樂場）、停車場，都牽涉到都市生活品質；桃園市升格後，這些用地只能增加、不能減少，所以儘量不釋出。
鄭文燦表示，桃園的都市發展要有海綿城市觀念，有的公設保留地涉及防災需求，滯洪池就應該保留。
市府都市發展局局長李憲明表示，將針對機關用地、學校、市場用地進行檢討是否釋出，若釋出，會透過重劃方式讓民眾取得住、商用地，而公共設施部分會優先保留公園、停車場及社會住宅用地。

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未徵收公設保留地李鴻源：台中全國第二

西屯區福林路在福科路以北有一段土地尚未徵收，造成道路寬度突然大幅縮減。（記者張菁雅攝）

西屯區福科國中土地尚未徵收，市府先租地興建學校。（記者張菁雅攝）

四年內將陸續解編

〔記者張菁雅／台中報導〕內政部長李鴻源廿一日在台中市指出，全國都市計畫公共設施保留地未徵收面積達二萬五千七百多公頃，台中市近三千公頃，未來將在四年內陸續解編。市府則表示，公共設施保留地未徵收面積為二千三百六十三公頃，已進行都市計畫通盤檢討，大方向與內政部一致。

李鴻源昨到中興大學參加大台中發展高峰會，以「中台灣國土規劃策略與實踐」為題，進行專題演講，他指出，全國都市計畫公共設施保留地未徵收面積達二萬五千七百多公頃，預估徵購費用約七兆餘元，其中，台中市二千九百六十五公頃，占全國十一．五三％，是全國第二多，這些未徵收的公設保留地，未來四年內將陸續解編，把土地還給地主。

李鴻源也說，市府可採重劃方式辦理，地主拿回一半土地，市府取得另一半土地後，可改善財務問題，並可做為推動防災型都更、改造都市景觀風貌的籌碼，地方首長「聞到錢的味道」，對此都很積極。

副市長黃國榮表示，台中市各都市計畫區公共設施總面積為十二萬餘公頃，已闢建面積共九千三百五十二公頃，公設保留地為二千三百六十三公頃（不含權屬尚待確認的未登錄地），約占總計畫面積十九．六％，主要是學校、道路、公園及市場用地。

市府：進行通盤檢討

黃國榮指出，市府已進行都市計畫通盤檢討，將視高齡、少子化社會發展需要，核實檢討總人口成長需求，並以生活圈模式檢討公共設施用地，若確實沒有開闢需要，即辦理個案變更，因此大方向是與內政部一致；另外，西屯區福科國中土地尚未辦理徵收，附近的福林路，有一段路段土地也未徵收，市府打算連同附近區塊一併辦理跨區重劃，以取得公設用地。

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〔記者張菁雅／台中報導〕內政部希望解編都市計畫公共設施保留地，議員張廖萬堅、張耀中都表示，這個方向值得肯定，但必須審慎進行，以免造成公共設施不足，影響市民居住品質。

張廖萬堅表示，內政部提出的方向是對的，但公設保留地是否需要解編，應視其性質而定，例如，台中市有多處學校用地遲未徵收，形成地方發展的死角，在少子化趨勢下，學校用地可保留一部分，其他辦理變更，他在縣市合併前，即提案要求市府通盤檢討，市府已提出數處用地將採重劃方式辦理，未來部分可變更為「住二」用地。

張廖萬堅指出，公園牽涉到市民擁有的綠地面積，舊市區尤其需要開闢公園，更何況不少民眾因為預期未來附近會蓋公園才購屋，一旦解編，恐將影響居民居住品質，建議公園用地仍應整塊保留，若要重劃，應跨區分配土地。

張耀中則說，肯定內政部的方向，但公設保留地問題必須審慎面對，解編或重劃都會有後遺症，解編會造成未來公共設施不足，尤其是道路用地怎麼能解編，台中市多處重劃工程都產生爭議，重劃是否為最好的選擇，也值得商榷；政府財政越來越困窘，市價徵收制度上路後，更是雪上加霜，政府可考慮借用民間力量，例如，由開發商購買公設用地捐給政府，政府再給予容積移轉獎勵。

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〔記者張菁雅／台中報導〕內政部長李鴻源提出解編都市計畫公共設施保留地，前經建會副主委、前台中市副市長張景森認為是「異想天開」，他表示，道路用地占公共設施用地七十五％，能解編嗎？其餘大部分是公園、學校，但廿萬人口以上地區都已徵收完畢，新開發地區則根本不需要政府編列預算徵收。

張景森昨天也出席大台中發展高峰會，針對解編公設保留地，他表示，道路用地占都市計畫公共設施用地達七十五％，有的道路用地雖未徵收，但已經在使用，如中港路，能解編嗎？有的是未來會使用的，如果解編，旁邊的住宅區也要跟著解編，否則以後蓋大樓就沒有道路進出。

張景森也說，除了道路，其餘大部分公設用地是公園、學校，但在省政府時代，廿萬人口以上地區的公設用地都已徵收完畢，現在未徵收的，都是在新開發地區，而新開發地區以重劃或區段徵收方式開發，公設用地根本不需要政府再編列預算徵收；另外，少子化雖造成學校用地過量，但少子化另一現象是老人化，學校用地應轉變為其他社福用地，也不能解編。

他表示，各大城市還會再成長，政府可以個案檢討、辦理變更，但不能貿然將公設保留地都解編，這麼做是異想天開，解決財政問題不該從這裡去動腦筋。

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