壽險業青睞 新竹商用不動產交易首勝桃園
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工商時報記者郭及天／桃園報導
升息效應加上台股大跌，桃竹苗地區商用不動產市場跟著退燒，根據第一太平戴維斯統計，今年上半年桃竹苗大型交易規模為248億元，比去年同期減少四成，不過近年在壽險業投資、製造業持續擴大布局下，新竹商用不動產交易規模更首度超越桃園。
隨著可供開發的建地、可供設廠的工業土地價格高漲，桃竹苗地區上半年大型商用不動產及土地的交易規模回到2020年的水準，其中金額3億元以上商用不動產交易金額133億元、年減32％；土地市場萎縮幅度更大，交易金額114億元，更較去年腰斬，為近四年新低。
近年桃竹苗地區大型商用不動產及土地。圖／中時電子報
近年桃竹苗地區大型商用不動產及土地。圖／中時電子報
值得注意的是，過去受惠台商回流紅利、製造業擴點、建商搶地大宗的桃園，今年更被新竹超車，人口、產值及房產交易規模均不及於桃園的新竹，大型商用不動產交易規模126億元，躍升為桃竹苗地區的新龍頭。
今年新竹地區最受矚目的二宗交易，均為壽險業出手，分別為全球人壽以58億元買下新竹市的國賓飯店整包資產，以及富邦人壽以26.5億元向大三商國際貨櫃儲運買下湖口近2萬坪工業土地，不僅壽險業加碼布局新竹不動產，晶豪科、力成、昌元光電也各自投資逾7億元取得湖口、竹北、新竹市廠房。
第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，全台近年不動產價格上漲，加上升息後壽險業取得不動產租金收益率門檻提高，在雙北及台中等核心都會區能符合條件的資產難尋，不少壽險業者將投資目光轉向二線城市，高產值產業匯聚、人口及消力費持續成長的新竹，成為主要目標，自去年以來，已有新光人壽56.4億元買下公道五「萊恩廣場」、中國人壽23.3億元買下關埔「雲智匯」商辦等大型交易，今年也可見富邦人壽開始布局物流地產。
不僅各大壽險業者出手積極，獲利能力佳的科技業在擴點需求下也加碼不動產，二年前緯創、智邦、義隆取地竹北AI智慧園區地上權，今年聯發科以37.7億元取得竹北高鐵站5,252坪地上權打造商辦地標。壽險業青睞 新竹商用不動產交易首勝桃園 | 好房網News https://bit.ly/3chVRq2
台肥本業好轉 全年營運估持平
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台肥（1722）今年前5月肥料化工本業營運持續好轉，且今年還有「無雙」個案貢獻入帳，但今年轉投資的朱肥獲利貢獻明顯下滑，加上認列新竹、高雄關廠資產減損約3億元，預估台肥全年營運將與去年持平；此外，花蓮下美崙觀光飯店預計7月與漢來飯店簽約委託經營，南港C3地上權案今年仍有機會重啟招標。
台肥總經理黃麗嬡表示，過去肥料化工本業因肩負政策，一直處於虧損，但今年肥料化工營業利益已連3個月轉正，前5月營業利益1億多元，較去年同期虧損4億多元，出現大幅改善。
她指出，台肥本業朝加值化為方向，積極拓展電子化學品業務，苗栗廠正在建置電子級氨水的電子級化學品產線，產能預計今年8月產能開出，今年肥料化工全年要以轉虧為盈為目標。
轉投資朱肥去年貢獻17億餘元，但今年因2EH和DOP出現跌價的情況，加上朱肥一期要捐獻沙烏地阿拉伯2.1億元（1年2期），預料朱肥今年獲利貢獻將出現下滑。
黃麗嬡指出，近2年為台肥轉型期，新竹、高雄廠關廠後，今年要提列約3億元的資產減損，新啟用台中廠1年折舊加租金約6億餘元，但此部分公司因資源整合效益發揮下，可望全數打平。
法人則預估，台肥今年「無雙」個案全數交屋後，貢獻公司獲利約37億元，全年營運將與去年持平，EPS約3元上下，朱肥貢獻將是影響台肥全年獲利關鍵因素。(工商時報)
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2.875%緊箍咒 保險業買商辦綁手綁腳
記者徐義平／專題報導
受最低收益率2.875%限制，保險業者在商用不動產市場上幾乎買不到貨，今年前11月總計僅砸下109億元（未含地上權案），較去年大減，但12月中，接連出現兩案單筆交易金額60億元的成交案，似乎有「趕進度」的情況。
年底趕進度 接連兩大案
高力國際調研部董事李日寶指出，因最低收益率2.875%的限制，今年保險業者在北市幾乎買不到樓，反而是自用需求的買家陸續冒出頭，也導致今年大宗商用交易案相當有限。
根據高力統計，今年商用不動產成交案中單筆總金額超過40億元約有6筆，分別是2月底時，寶豐隆砸88億元買下新光敦南大樓部分樓層，以及8月底，負責人是年代董事長練台生的三禾資產以45.37億元標下八五大樓中低樓層。再來是9月的兩筆指標交易案，分別是南山人壽砸下48.96億元買進台中「勤美綠園道」商場，以及美系私募基金子樂資產管理公司在台分公司科晟砸下48.5億元買進新竹市德安6、7期廠辦大樓與美麗信飯店；另12月時，三商美邦人壽出價66.8億元買進內科精英總部大樓以及國壽砸60億元買進新北市瑞芳區的物流園區。
保險買商辦 今年大減6成
根據全球資產統計，2011、2012年保險業者全年買樓金額均超過600億元，各為610、641億元，不過，今年截至11月30日為止，僅約109億元，即便再加上12月中的兩筆大案，截至目前為止總成交金額約235元，仍較去年衰退逾6成。
全球資產專案經理王維宏指出，今年保險業者購買商用不動產，受到最低收益率2.875%的限制，加上近年來房價持續上升，更加壓縮租金收益率，保險業者幾乎找不到符合限制的商用不動產。除此之外，目前開放保險業者可投資海外的商用不動產，也吸引部分保險業者的資金往海外移動。
高力國際調研部董事李日寶指出，若是未來最低收益率2.875%的限制沒有鬆綁，預期明年商用不動產買氣也不會活絡，將與今年買氣一樣低迷。
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保險業縮手 今年商辦交易創5年新低
記者徐義平／專題報導
缺乏保險業者金援的商用不動產市場，今年只能用慘澹形容，根據商仲統計，截至昨日為止，商用不動產總成交金額約940億元，其中保險業者出手金額約235.8億元，占比約25%，若最後半個月，再沒有大型指標案成交，全年恐怕無法突破千億元大關，將創近5年來的新低，僅好過08年金融海嘯時期。
商辦冷地上權熱
相較於商用不動產交易冷清，地上權案相較熱絡不少，尤其是近幾年因公有地不出售，地上權案成為開發業者主要鎖定的投資標的，根據商仲統計，今年地上權標脫金額衝破400億元，達405.65億元，為近兩年來的新高紀錄。
根據永慶資產管理統計，截至11月底，公部門主辦的地上權案計有60筆，總計標脫33筆，標脫率約55%，累計標脫金額高達405.65億元，較去年的391.79億元，增幅約3.53%。
順利標脫的33筆中，金額最高的要屬台北學苑案，標脫總價約141.68億元，占整體金額約34.92%，若以區域來分，北市地上權的成交金額占比近8成。
永慶資產管理協理黃增福指出，市區精華地段的土地釋出少、開發價值高，公有土地採取設定地上權方式標售，成為主要土地來源，且又以北市地上權案較受到業者關注，主要投資業者為壽險、建商，只要價格評估合理，幾乎都可順利標脫，甚至掀起多家競標的盛況。
信義區A25明年捲土重來
黃增福進一步分析，從國有地禁止標售以來，地上權土地在去年開始逐漸蔚為標售市場的主流，2年來累計標脫金額約797.44億元，其中8成集中在台北市，而有標出的案件大部分都有多組買方同時競標，顯見在市中心土地取得不易下，投資人投標意願相當踴躍。
至於明年熱門的地上權案，包括捲土重來的百億大案「信義計畫區A25土地」與「台肥南港C3土地」，以及新北市政府推出的4大公有土地招商計畫，分別是「滬尾藝文休閒園區」、「樹林樹新段商業區」、「新莊國際創新園區」及「新莊Au捷運商城」，加上台北市有多筆公辦都更案將採取地上權方式招標，明年地上權標售總底價可望接近千億元。
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編譯盧永山／特譯
在歐美的電影或繪本中，常見到一家大小在耶誕節前夕，開車到森林裡挑一棵完美的冷杉樹，父親砍完樹後，將樹架在車頂上，一路開心開回家的情景。但隨著網路購物的普及，歐美家庭再也不必如此大費周章。
根據美國全國耶誕樹協會（NCTA）的資料，儘管網路銷售最多只占美國10億美元耶誕樹市場的3%，但越來越多零售商開始在網路上兜售耶誕樹。
美國最大的耶誕樹銷售商家得寶（Home Depot），去年開始在網路上銷售耶誕樹。
家得寶還與線上汽車服務商Uber合作，從月初就開始運送耶誕樹至美國10個城市的訂戶。訂戶只要在Uber的行動應用程式點選，就能以135美元買到7至8英尺高的冷杉，直接運送到家門口。
根據宜家家居（IKEA）的資料，今年英國民眾已花1.5億英鎊（2.46億美元）購買耶誕樹。英國居家修繕連鎖店Homebase剛透過網路銷售耶誕樹，2英尺到9英尺高的耶誕樹售價介於10英鎊至85英鎊之間，可免費到店取貨或花6.95英鎊送到家。
瑞典耶誕樹賣家Julgransajten負責人尼赫姆（Michael Nyholm）表示：「我相信網路銷售耶誕樹，將會呈現爆炸性成長。」
網路賣樹 快速成長
Julgransajten在2007年開始透過網路銷售耶誕樹，去年透過官網賣掉1000棵耶誕樹，儘管這只占整體銷量的2%，網路銷售每年卻以50%的速度成長。
耶誕樹不但可以透過網路購買，現在更有業者提供出租服務。
在加州擔任公共政策分析師的台裔美國人Christine Chen，就從加州的「租活耶誕樹公司」（Rent A Living Christmas Tree）租到一棵冷杉，等到節日過後，再把這棵樹退回到養樹之家，讓它能繼續生長，直到明年再提供出租。
倫敦Lovely Branches也提供類似的服務，並表示約80%的耶誕樹從農場到客廳到送回的過程中存活下來，但租樹的價錢與買一棵樹一樣。
大型零售業者打入網路耶誕樹市場，已使得小型業者處境更為艱難。
英國耶誕樹賣家Pines and Needles行銷經理麥卡錫（Ashley McCarthy）表示：「市場上有越來越多競爭者，民眾漸漸了解，原來他們需要這種服務。」該公司15年前就透過網路銷售耶誕樹。
Pines and Needles每年銷售約2.3萬棵耶誕樹，網路銷售占公司業績三分之一左右。訂戶可利用電話或網路下單，隔天就會配送，不想花時間裝飾耶誕樹的家庭，只要付錢，該公司就會協助裝飾。
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看好經濟展望 美企開始大量徵人
編譯盧永山／特譯
彭博報導，美國企業10月開出的職缺增至5年多來最高，供應管理協會（ISM）的調查也發現，美國製造業對明年景氣更樂觀，顯示儘管美國朝野兩黨仍為預算爭執不休，但企業主對經濟展望越來越有信心。
零售庫存增加1.4%
美國勞工部公布數據指出，美國企業10月開出的職缺增加4.2萬個至393萬個，為2008年5月以來最高。其他的數據顯示，零售庫存10月增加1.4%，為2011年10月以來最高，顯示零售業者也為銷售加溫做好準備。先前公布的就業報告顯示，美國11月非農業新增就業人口增加20.3萬人，優於市場預期，失業率降至7%，為5年最低。企業開出的職缺數目增加，加上非農業新增就業人口和離轉職人口數字上升，都成為聯準會決策人士研判就業市場是否強到可以開始縮減購債規模的依據。
穆迪分析公司高級經濟學家史威特（Ryan Sweet）表示：「企業希望填滿職缺，他們認為經濟正在改善，為了滿足需求，必須聘用更多員工。對聯準會而言，這是他們在12月的一聲警報，但他們可能等到明年才開始縮減刺激措施。」
聯準會預計17至18日開會。根據彭博6日的調查，34%的經濟分析師預估聯準會將在本次會議中開始縮減刺激措施，高於前次調查的17%；預估聯準會要等到明年3月才採取行動的，由53%降至40%。
美國勞工部公布的數據顯示，10月有239萬人辭掉工作，為2008年10月以來最高，也高於9月的233萬人。10月離職率為1.7%，與9月相同，但低於6年前經濟開始衰退時的2.1%。勞工願意離職，代表他們對找到新工作更有信心。
加州Job Connections財務規劃和分析顧問尼波（Doug Neeper）是美國就業市場轉好的見證者。他表示，在經濟不景氣期間，該公司舉辦的轉職說明會，平均每場超過300人報名，如今已降至25至50人，與他10年前進入公司時相當。
求供比提高
由於美國10月仍有1130萬人失業，企業開出393萬個職缺，意味了求供比約為2.9，仍高於2007年12月最近這波經濟衰退開始之際的約1.8。
運輸業10月開出的職缺最多，主要因為年底假期美國人的購物習慣改變，線上購物的人口增加。美國全國零售聯盟（NRF）預估，年底假期電子商務銷售料將成長13%至15%，為整體零售銷售增幅4%的3倍。
美國運輸和倉儲部門11月增聘3萬500名員工。
此外，根據ISM的調查，美國製造業的採購經理人預估，明年營收將成長4.4%，優於今年的3.4%；非製造業採購經理人則預估，明年營收成長3.6%，今年增加4%。
製造商也預測，明年底前將增聘2.4%的人力，服務業則將增聘2.1%的人力。
ISM非製造業委員會主席尼維斯（Anthony Nieves）表示，企業的信心升高後，更有能力和意願增聘員工。
地上權翻身 中油新竹土地明年開標
04:102022/11/22 工商時報 蔡惠芳
地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5地上權土地一度因貸款成數低、利率高、產權無所有權、資產價值逐年遞減、高地租，而淪為票房毒藥，不過隨著地租計算公式優化、去年公股行庫鬆綁貸款成成數及利率，地上權土地已逐漸擺脫燙手山竽封號，趨於活絡，近年不少開發商紛紛朝向醫美、月子中心、KTV等多元化產品開發，中油也趁勢端出新竹1,460坪地上權土地，明年2月公開標售。
世邦魏理仕21日表示，採地上權模式公開標售國有非公用土地，向來是公部門活化資產的重要管道，中油作為國內較早啟動資產活化計畫的泛國營事業，歷年位在雙北市、新竹的精華區，已有五筆成功招商的地上權案，權利金收入超過31.2億元。
世邦魏理仕表示，中油決定再度活化資產，辦理「新竹市成功段及大學段等五筆土地設定地上權案」，總面積1,460坪，正臨新竹巿大學路，鄰近國道一號新竹交流道、陽明交通大學、清華大學，適合興建企業辦公大樓、出租住宅、旅館，更配套提出彈性方案，地上權存續年限為50年，若無違規事項，期滿可續約一次、最長增加20年的承租權利，合計最高70年。
至於投標權利金底價，則可選擇分期繳納方案，每期權利金底價2,113萬元；每年一期，共分十期，以降低期初繳納資金壓力。若採權利金一次繳納版，權利金底價為1.88億元。
中油新竹地上權標售案將在12月1日、12月15日，分別於台北、新竹舉辦二場招商說明會，預計明年2月15日截止投標，並於當日正式開標。
世邦魏理仕估價及諮詢服務部副董事張維升表示，近幾年地上權開發案已朝向多元化發展，例如「新光人壽新板傑仕堡」就是新光人壽向中油標購取得地上權約3,120坪基地，成為新光地上權代表作之一；部分開發商也在地上權土地上，規劃為醫美中心、月子中心，甚至還有特殊性不動產。地上權翻身 中油新竹土地明年開標 - 產業特刊 - 工商時報 https://bit.ly/3Xko6Y5
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