資產保值新焦點 奢侈稅後農地夯

【廣編特輯】
奢侈稅修法各界關注，農地與農舍買賣因未被列入奢侈稅課徵目標，不僅成為投資客新的「避稅」天堂，更被視為資產保值的新焦點。

以桃園為例，除了價格被投資客炒高的青埔，包括龍潭、平鎮等南桃園都市外圍的農地，近2年湧進不少投資置產型買方，有些買來興建農舍作為休閒度假用途，也有不少是看好土地的保值性，單純買進農地長期持有，作為資產配置的一種重要方式，交通便利性尤其為主要考量。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，農地的買方主要可分為3類，除了自住、投資型的消費者外，還有就是「需要較大面積土地的行業」（例如工廠）。尤其對一些資本額不小，又需要大面積工廠廠房的業者，購買農地不但足以供其使用，同時還兼具投資保值的效益。

同時，在現階段銀行利率水準仍低、股市起伏震盪不明朗的情況下，選擇以購買農地做為保值投資方式的民眾也不在少數。種種因素，使得整體農地交易十分熱絡。

不過，農地買賣不只「眉角」多，稍有不慎還可能買到無法興建農舍的農地，況且，並不是所有的農地出售都不會被課徵奢侈稅。

徐佳馨指出，雖然奢侈稅條款並未強調會對農地開徵，但如果買賣農舍，其所興建農舍的農業用地持有未滿2年，未向地方稅捐稽徵機關申請農地不課徵土 地增值稅，取得「土地增值稅不課徵證明書」，並且亦未取得鄉(鎮、市)公所核發的農業用地作農業使用證明書(簡稱農用證明)時，仍有可能被國稅局認定應課 徵奢侈稅。

農地購買須知

1.如果要興建農舍，坪數一定要超過2500平方公尺(756坪)，設籍要超過兩年，五年內不能做移轉
2.如果土地未超過兩分半，必須要在89年以前取得(老農)，取得可以舊地主的名義興建農舍，中間還需要做反設定等措施，蓋完之後再行移轉
3.正常興建農舍貸款問題不大，但如果以配建方式，就完全不能貸款
4.目前法令規定名下只能有一間農舍＼

台灣目前為低利率環境，預估目前負利率保單比重可能高達50％，且1990年代所銷售的高利率保單動輒8～10％，以當前的環境看來，是較沉重的負擔。

林創斌認為，台灣保險業要走出這樣的營運困境，首先可以先用時間把舊保單消化掉，但是這樣必需花30年的時間；其次，就是用新保單淡化舊 保單，但是新保單利潤率低，效果恐怕有限；再者，期待利率走揚，這是最快速的方法，台灣保險業對利率的敏感度為亞洲最高；最後，林創斌也建議，可以學日 本，透過法律規定與保戶協商。

林創斌表示，亞太區保險觀念普及率仍低，且社會保險不夠完整，加上人口老化快速，未來亞洲市場仍有相當大的成長潛力，尤其是越南、印尼等東南亞國 家。林創斌認為，除非利率走揚，否則台灣保險業還有一段苦日子要熬；他表示，若國內外利率能回升到3～4％的水準，保險族群股價/隱含價值（EV）比就有 機會從目前的0.5倍向金融海嘯前的1倍靠攏。

出售農地前 記得先申請農用證明書
2019-09-12 10:52經濟日報 記者徐碧華╱即時報導
南區國稅局提醒，出售農地之前，農地所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以便適用農地農用免土地增值稅、免房地合一稅。
出售農地之前，所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」。圖／聯合報系...
出售農地之前，所有權人最好先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」。圖／聯合報系資料照片
南區國稅局碰到的例子是，有位農民於105年5月9日買入農地，旋即於同年10月3日賣出，因為同年度移轉，土地公告現值都一樣，無須繳納土地增值稅。該農民就沒有想到為了免土增稅去申請核發農地農用證明書。
但是後面的房地合一稅就有些麻煩了。因為農地已經移轉，該農民無法以土地持有人身分，去往前回溯申請證明，證明自己售出的農地之前是作農業使用。南區國稅局依法課了該農民房地合一稅。
官員表示，如果該農民出售農地前先申請了「農業用地作農業使用證明書」，就能證明自己的農地適用農業發展條例第37條，農地作農業使用移轉他人時免徵土增稅、免徵所得稅。
亦無申請不課徵土地增值稅之相關資料，經補徵房地合一所得稅後，主張系爭土地免徵所得稅，因無上開資料可資佐證，事後花費更多的心力證明系爭土地於交易當下是符合得申請不課徵土地增值稅而免徵所得稅。
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